Welche Kosten dürfen in einer Betriebskostenabrechnung angesetzt werden?

Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder dessen bestimmungsgemäßen Gebrauch laufend entstehen. Insofern können Kosten auch dann »laufend« entstehen, wenn sie weder in derselben Höhe noch in denselben Zeitabständen anfallen, zum Beispiel jährlich. Auch Kosten, wie sie beispielsweise für die Reinigung des Öltanks, die Überprüfung des Aufzugs durch den TÜV oder Baumpflegemaßnahmen turnusmäßig ungefähr alle drei bis fünf Jahre entstehen, zählen zu den Betriebskosten. Dagegen fallen einmalige oder in nicht vorhersehbaren Zeitabständen entstehende Kosten nicht unter den Begriff der Betriebskosten, zum Beispiel Kosten für eine einmalige Sperrmüllabfuhr.

Der Mieter ist nur dann zur Zahlung von Betriebskosten neben der Miete verpflichtet, wenn dies eindeutig geregelt ist. Dies ist der Fall, wenn die Betriebskosten entweder durch Aufzählung einzelner Betriebskostenpositionen bestimmt oder durch Verweisung auf den Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung bestimmbar sind (BGH, Urteil vom 2.5.2012, XII ZR 88/10). Im Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung sind die folgenden Betriebskosten aufgelistet.

Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung

Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks

Dazu gehört insbesondere die Grundsteuer, die in voller Höhe umgelegt werden kann; ferner auch Grundsteuernachforderungen für zurückliegende Jahre. Nicht dazu zählen die Personensteuern des Vermieters wie Einkommen-, Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie eine Gewerbesteuer.

Die Kosten der Wasserversorgung

Dazu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten von Wasserzählern einschließlich der Kosten der Eichung und der Berechnung und Aufteilung, die Kosten des Betriebs der hauseigenen

Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung

Wasserversorgungsanlage, insbesondere die Kosten einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe, sowie die Kosten für (zum Beispiel nach der Trinkwasserverordnung) vorgeschriebene Wasseruntersuchungen (zum Beispiel auf Legionellen).

Die Kosten der Entwässerung

Dazu zählen unter anderem die Kosten für die Haus- und Grundstücksentwässerung für Schmutz- sowie Regenwasser, die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe (insbesondere für Strom, Reinigung und Abschmieren).

Nicht zu den Kosten der Entwässerung zählen Kosten der Beseitigung einer Rohrverstopfung im Hauptstrang der Abwasserleitung (zum Beispiel im Fallrohr).

Die Kosten der Heizung

Dazu zählen die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, unteranderem die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, Kosten der regelmäßigen fachmännischen Wartung und Reinigung, des Betriebsstroms (zum Beispiel für Pumpen, Brenner, Wärmefühler, Wärmepumpen etc.), die Kosten der Messung nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz (durch den Kaminkehrer), die Kosten von Verbrauchserfassungsgeräten einschließlich deren regelmäßige Eichung sowie der Berechnung und Aufteilung der Heizkosten auf die einzelnen Nutzer.

Die Kosten der Warmwasserversorgung

Dazu gehören die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage (Kosten für Wasserversorgung und Wassererwarmung) sowie die Kosten für die Reinigung und Wartung von Warmwassergeraten, zum Beispiel für die Beseitigung von Wasserablagerungen (Entkalken) und Verbrennungsrückständen im Inneren der Geräte.

Ferner die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellungen durch eine Fachkraft. Diese Kosten fallen an, wenn die WarmBetriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung

Wasserversorgung der Wohnung nicht über eine zentrale Warmwasserversorgungsanlage, sondern dezentral mit Einzelgeräten in der Wohnung erfolgt, beispielsweise mit Boilern oder Durchlauferhitzern.

Bei einer eigenständigen gewerblichen Lieferung von Warmwasser fallen deren Kosten auch unter diese Position.

Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs

Dazu gehören die Kosten des ßetriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage.

Dagegen dürfen Kosten für Reparaturmaßnahmen, beispielsweise den Ersatz schadhafter oder verschlissener Teile, nicht im Rahmen der ßetriebskostenabrechnung angesetzt werden.

Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung

Zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; ferner der Kosten des Winterdienstes (für Räumen und Streuen).

Unter die Kosten der Müllbeseitigung fallen unter anderem die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.

Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

Zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und

Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung

Aufzug. Voraussetzung für die Umlage der Kosten ist, dass sie laufend entstehen. Einmalige oder in nicht vorhersehbaren Zeitabständen anfallende Reinigungsarbeiten, zum Beispiel aufgrund von Baumaßnahmen, Wasserschaden, Sachbeschädigungen oder Schmierereien (Graffiti) können nicht angesetzt werden.

Entsprechendes gilt für die Kosten der Ungezieferbekämpfung. Auch diese sind nur umlagefähig, wenn sie zum Beispiel durch behördliche Anordnung zur regelmäßigen Ungezieferbekämpfung laufend entstehen; nicht jedoch, wenn sie beispielsweise zur Entseuchung einer einzelnen Wohnung notwendig werden.

Die Kosten der Gartenpflege

Dazu gehören die Kosten der Pflege der gärtnerisch angelegten Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Sanderneuerung sowie der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen. Diese Kosten können auch umgelegt werden, wenn der Mieter den Garten nicht nutzt oder nutzen will.

Die Kosten der Beleuchtung

Darunter fallen die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile; nicht jedoch die Kosten für den Ersatz von Beleuchtungskörpern sowie Leuchtmittel.

Die Kosten der Schornsteinreinigung

Hierunter fallen die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung.

Die anteiligen Kosten des Kaminkehrers muss der Mieter auch dann zahlen, wenn seine Wohnung nicht an den Kamin angeschlossen ist.

Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung

Hierzu gehören die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm, Wasser sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.

Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung

Die Kosten für den Hauswart

Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und andere geldwerte Leistungen, zum Beispiel eine verbilligte Wohnung,

Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage oder des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage

Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege Sonstige Betriebskosten

Eine wirksame Umlage von »sonstigen Betriebskosten« erfordert die genaue Bezeichnung des Kostengegenstands im Mietvertrag. Die pauschale Angabe von »sonstigen Betriebskosten« reicht nicht aus.

Als sonstige Betriebskosten können angesetzt werden: Kosten für die regelmäßige Überwachung und Prüfung von Rauchwarnmeldern und Blitzableitern, für Feuerlöschgeräte, zum Beispiel Wartungskosten für das Prüfen oder Erneuern des Lösch- oder Druckmittels in regelmäßigen Abständen, für das regelmäßige Reinigen von Dachrinnen, Kosten einer Dachrinnenheizung sowie für die (turnusmäßige) Wartung von Abflussrohren und Gullys sowie von Elektroanlagen, Kosten für die Prüfung der Betriebssicherheit und Wartung von technischen Anlagen, zum Beispiel einer Lüftungsanlage, für Gemeinschaftseinrichtungen wie Schwimmbad, Sauna, Hobbyraum, soweit diese allen Mietern zur Verfügung stehen. Nur bei gewerblichen Mietverhältnissen: Kosten der Hausverwaltung.

Führt der Eigentümer bestimmte Arbeiten (zum Beispiel Gartenpflege, Reinigung) selbst durch, kann er entweder den Betrag (ohne Umsatzsteuer) in Ansatz bringen, den er an einen Dritten, beispielsweise an ein gewerbliches Unternehmen, für diese Leistungen hätte zahlen müssen, oder die ihm konkret entstandenen Kosten umlegen.

Nicht zu den Betriebskosten gehören Verwaltungskosten, das heißt die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, unter anderem zur Neuvermietung und Abnahme von Wohnungen, Abrechnung von Betriebskosten, Beauftragung von Handwerkern sowie für die gesetzliche oder freiwillige Prüfung des Jahresabschlusses.

Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung

Nicht zu den Betriebskosten zählen ferner Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, das heißt die Kosten, die zur Erhaltung des Gebäudes und der Wohnungen aufgewendet werden müssen. Nicht zu den Betriebskosten zählen ferner die Kosten, die dem Mieter selbst durch die Benutzung der Wohnung laufend entstehen, zum Beispiel die Kosten des Strom-/Gasverbrauchs innerhalb der Wohnung, wenn der Mieter selbst Vertragspartner des Energielieferanten ist.

 
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