Wie lange hat der Vermieter Zeit, über die Betriebskosten abzurechnen?

Der Vermieter muss dem Mieter die Abrechnung über die von ihm geleisteten Vorauszahlungen spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen, das heißt, die Abrechnung muss dem Mieter innerhalb dieser Frist zugehen.

BEISPIEL

Die Abrechnung für das Kalenderjahr 2018 muss dem Mieter spätestens am 31.12.2019 zugehen.

Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen, zum Beispiel wenn die Vorauszahlungen des Mieters nicht kostendeckend waren. Ausnahme: wenn der Vermieter die verspätete Betriebskostenabrechnung nicht zu vertreten hat, zum Beispiel weil ihm noch keine Belege oder Gebührenbescheide vorgelegen haben.

Die Beweislast für den rechtzeitigen Zugang beim Mieter trägt der Vermieter. Daher sollte eine Betriebskostenabrechnung, die erst kurz vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist erstellt werden konnte, dem Mieter durch Boten - dies kann jede volljährige Person sein, die den Inhalt des Schriftstücks kennt - zugestellt werden. Im Streitfall ist der Bote Zeuge dafür, wann er die Abrechnung dem Mieter übergeben oder in dessen Briefkasten eingeworfen hat. Bei einem Einschreiben läuft der Vermieter Gefahr, dass der Mieter es nicht annimmt, nicht abholt oder behauptet, der Brief wäre ohne Inhalt gewesen.

Wie lange kann der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung erheben?

Bei der Abrechnung der Betriebskosten muss nicht nur der Vermieter die gesetzlichen Abrechnungsfristen beachten. Auch der Mieter muss eventuelle Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung dem Vermieter mitteilen. Dazu gehört nach der Rechtsprechung des BGH auch der Einwand, dass der Vermieter Betriebskostenpositionen zu Unrecht angesetzt hat, weil diese nach dem Mietvertrag nicht als umlegbar vereinbart wurden.

Nach Fristablauf kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, das heißt, er ist trotz einer anderslautenden mietvertraglichen Vereinbarung zur Zahlung der angesetzten

Kosten verpflichtet. Ausnahme: Er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Legt der Vermieter eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung vor, genügt er nicht seinen Pflichten, sodass der Mieter immer eine neue Betriebskostenabrechnung verlangen kann. Daraus folgt, dass Voraussetzung für den Beginn der Einwendungsfrist zulasten des Mieters die Vorlage einer zumindest formell ordnungsgemäßen ßetriebskostenabrechnung durch den Vermieter ist, da andernfalls der Mieter für erst später überlassene Abrechnungen rechtlos gestellt wäre (BGH, Urteil vom 8.12.2010, VIII ZR 27/10).

 
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