Welche Rechte hat der Mieter, wenn der Vermieter die Heizkosten nicht korrekt abrechnet?
Bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung hat der Mieter das Recht, den auf ihn entfallenden Anteil um 15% zu kürzen (§12 Abs. 1 HeizkV). Dieses Kürzungsrecht besteht auch dann, wenn die Eichfrist für die Erfassungsgeräte für Heizung und Warmwasser abgelaufen ist; nicht dagegen, wenn die Erfassungsgeräte lediglich nicht richtig funktioniert haben und der Verbrauch aus diesem Grund geschätzt werden musste. Dieses Kürzungsrecht des Mieters ist zwingendes Recht und kann daher nicht durch eine vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen werden, zum Beispiel dadurch, dass sich die Parteien mit einer vom individuellen Verbrauch unabhängigen Abrechnung der Heizkosten allein nach dem Anteil der Wohnflächen einverstanden erklären. Hat der Mieter jedoch nach Abrechnung der Heizkosten den Saldo ungekürzt ausgeglichen, kann er das Kürzungsrecht nicht mehr geltend machen.
Muss der Vermieter auf Verlangen des Mieters alte Erfassungsgeräte durch neue Geräte austauschen?
Oer Vermieter ist nicht verpflichtet, die technisch optimale Lösung zu wählen und statt Verdunsterröhrchen elektronische Heizkostenverteiler einzubauen. Bei Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip kann davon ausgegangen werden, dass sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Insofern galten die Anforderungen der Heizkostenverordnung für die am 1.1.1987 für die Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs vorhandenen Warmwasserkostenverteiler und für die am 1.7.1981 bereits vorhandenen Heizkostenverteiler noch bis 31.12.2013 als erfüllt. Dies bedeutet, dass alte Heizkostenverteiler, die vor dem 1.7.1981 eingebaut wurden, sowie alte Warmwasserkostenzähler, die vor dem 1.1.1987 eingebaut wurden, ihre Rechtsgültigkeit verloren haben. Sie hätten spätestens bis zum 31.12.2013 durch neue Geräte ersetzt werden müssen.
Ersetzt der Vermieter die nach dem Verdunsterprinzip arbeitenden Geräte durch funkfähige elektronische Erfassungsgeräte, so handelt es sich um eine von dem Mieter zu duldende, den Wohnkomfort verbessernde Modernisierungsmaßnahme (§554
Abs. 2 BGB). Dann ist es nicht mehr erforderlich, zu einem bestimmten Termin und während einer gewissen Zeitspanne in der Wohnung zur Ablesung der Geräte anwesend zu sein, einer dritten, unbekannten Person Zutritt zu gewähren und ggf. Heizkörper zugänglich zu machen.
