Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter nicht über die Betriebskosten abrechnet?
Bei nicht fristgerechter Abrechnung kann der Mieter die Zahlung weiterer Vorschüsse auf die Betriebskosten so lange verweigern, bis ihm Abrechnung erteilt wurde. Dagegen ist der Mieter zur Zurückbehaltung der Grundmiete nicht berechtigt. Bei einem noch bestehenden Mietverhältnis ist der Mieter auch nicht zur Rückforderung seiner Vorauszahlungen berechtigt, da er durch sein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der künftigen Vorauszahlungen hinreichend geschützt ist. Anders sieht die Rechtslage aus, wenn das Mietverhältnis beendet ist, da dem Mieter dann das Druckmittel des Zurückbehaltungsrechts fehlt. In diesem Fall muss der Mieter nicht zuerst auf Erteilung einer Abrechnung klagen, sondern kann die geleisteten Vorauszahlungen sogar in voller Höhe zurückverlangen.
■ unabhängig davon kann der Mieter seinen Anspruch auf Abrechnung der Betriebskosten im Wege einer Klage durchsetzen.
Nach Ablauf der Jahresfrist kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung auch nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter zugunsten des Mieters irrtümlich höhere als die tatsächlich erbrachten Vorauszahlungen angesetzt und deshalb zu Unrecht ein Guthaben des Mieters oder eine zu geringe Nachforderung errechnet hat.
Welche Einwendungen kann der Mieter gegen die Betriebskostenabrechnung geltend machen?
Der Mieter muss Einwände gegen die Angaben in der Betriebskostenabrechnung in substantiierter Art vortragen. Ein pauschales Bestreiten der Richtigkeit der Abrechnung genügt nicht, der Mieter muss konkret zu den einzelnen Abrechnungsposten Stellung beziehen und seine Bedenken gegen die Berechtigung der Abrechnung plausibel darlegen. Zum Beispiel kann er erklären, dass eine bestimmte Position gemäß den mietvertraglichen Vereinbarungen nicht umlagefähig ist oder dass nach Einsicht in die Unterlagen festgestellt wurde, dass der angesetzte Betrag zu hoch ist. Dementsprechend darf der Mieter die Zahlung der Nachforderung nur insoweit verweigern, als er in substantiierter Art und Weise Fehler vortragen kann. Zu einer vollständigen Verweigerung der Zahlung ist der Mieter nur berechtigt, wenn die Abrechnung insgesamt fehlerhaft, unschlüssig oder nicht nachvollziehbar ist.
Hat der Mieter eine Nachforderung des Vermieters trotz Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist gezahlt, kann er die Zahlung aus ungerechtfertigter Bereicherung zurückfordern, da er diese dann ohne Rechtsgrund geleistet hat und in der Zahlung auch kein Schuldanerkenntnis des Mieters gesehen werden kann, wenn er in Unkenntnis der Ausschlussfrist gezahlt hat (BGH, Urteil vom 18.1.2006, VI ZR 94/05). Solche Rückforderungsansprüche des Mieters wegen überzahlter Betriebskosten verjähren bei fortbestehenden Mietverhältnissen in der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§195 BGB).
Dürfen neu entstehende Betriebskosten an den Mieterweitergegeben werden?
Mit dem Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes zum 1.5.2013 hat der Gesetzgeber die Neueinführung von Betriebskosten geregelt. Danach können Betriebskosten, die durch Modernisierungsmaßnahmen neu hinzukommen, zum Beispiel nach Einbau eines Lifts oder von Rauchwarnmeldern, an die Mieter weitergegeben werden. Voraussetzung ist jedoch, dass im Rahmen der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme unter anderem die »voraussichtlich künftigen« Betriebskosten mitgeteilt werden (§ 555c Abs. 1 Nr. 3 BGB). Vor Beginn der Maßnahmen muss der Vermieter neben Angaben über die Art, den voraussichtlichen Umfang, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten auch Angaben sowohl über den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung als auch der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten machen, zum Beispiel für Strom, Wartungs- und Reinigungsarbeiten des neuen Aufzugs oder für Wartung oder Batteriewechsel bei den neuen Rauchwarnmeldern. Bei der Angabe der künftigen Höhe der Kosten kann Bezug genommen werden auf die durchschnittlichen Werte von Vergleichsobjekten oder auf in Miet- oder Betriebskostenspiegeln veröffentlichte Zahlen. Da es sich nur um die »voraussichtlichen« Kosten handelt, können im Rahmen der Abrechnung die tatsächlichen Kosten angesetzt und künftige Vorauszahlungen angepasst werden.
