Beendigung des Mietverhältnisses
Muss der Vermieter den Mieter vorzeitig aus einem langfristig abgeschlossenen Mietverhältnis entlassen, wenn ihm der Mieter drei Nachmieter stellt?
Die Behauptung, der Vermieter müsse den Mieter immer aus einem langfristigen Mietverhältnis entlassen, wenn dieser ihm drei Nachmieter stellt, beruht auf einem der meistverbreiteten Irrtümern im Mietrecht. Enthält der Mietvertrag keine entsprechende Regelung zugunsten des Mieters, besteht für den Vermieter grundsätzlich keine Verpflichtung, den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Das Benennen zumutbarer Ersatzmieter durch den Mieter ändert daran nichts. Besteht keine vertragliche Vereinbarung, in der sich der Vermieter bereiterklärt hat, einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren, ist der Vermieter bei der Suche nach einem neuen Mieter völlig frei.
Bei Fehlen einer Nachmieterklausel ist der Vermieter nur ausnahmsweise verpflichtet, den Mieter, der ihm einen geeigneten Mieter stellt, vorzeitig aus dem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag zu entlassen, und zwar wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung des Vertrags dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrags ganz erheblich übersteigt. Diese Voraussetzungen sind in der Regel nicht gegeben, wenn der Mieter aufgrund einer auf die Veränderung seiner Wohnsituation abzielenden freien Entscheidung das Interesse an der bisherigen Wohnung verloren hat, zum Beispiel weil er eine bessere, billigere oder verkehrsgünstiger gelegene Wohnung gefunden hat.
Dagegen können Gründe wie ein beruflich bedingter Ortswechsel, eine schwere Krankheit des Mieters, die Aufnahme in ein Altersheim, aber auch die wesentliche Vergrößerung oder Verkleinerung der Familie ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Aufhebung des Mietvertrags darstellen. In diesem Fall obliegt es allein dem Mieter, der während der Laufzeit des Mietvertrags das sogenannte Verwendungsrisiko trägt, einen geeigneten Nachmieter zu suchen, den Vermieter über dessen Person aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die
Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. Dies bedeutet, dass der Vermieter die Nachmietersuche lediglich nicht behindern darf, zu einer aktiven Mitwirkung aber nicht verpflichtet ist. Dies gilt auch für die Vereinbarung von Besichtigungsterminen mit Mietinteressenten, die der Vermieter erst dann wahrnehmen muss, wenn ihm sämtliche angeforderten Informationen über die Mietinteressenten vorliegen (BGH, Urteil vom 7.10.2015, VIII ZR 247/14).
