Darf der Mieter bei seinem Auszug Einrichtungen, mit denen er die Wohnung ausgestattet hat, uneingeschränkt wegnehmen?
Der Mieter kann Einrichtungen, die er in die Wohnung eingebracht hat, zum Beispiel Teppich-/Laminatboden, Sanitärausstattungen, Einbauküche, Waschbecken und Wasserhähne, bei seinem Auszug mitnehmen. Dieses »Wegnahmerecht« besteht unabhängig davon, ob mit der Entfernung eine Beschädigung der Einrichtung und/oder der Mietsache zwangsläufig verbunden ist. Einen Schaden an der Mietsache muss der Mieter im Rahmen seiner Verpflichtung zur Herstellung des ursprünglichen Zustands ersetzen.
Ausnahme: Grundstücksbezogene Anpflanzungen seitens des Mieters, zum Beispiel eine Sichtschutzhecke, werden mit ihrem Einbringen in den Grund und Boden wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und gehen damit in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Gleiches gilt für ausgesaten Rasen und Bodendecker.
Das Wegnahmerecht des Mieters kann der Vermieter durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, wenn nicht der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat, beispielsweise wenn die Einrichtung nicht mehr im Handel erhältlich ist (§552 Abs. 1 BGB). Mit der Erklärung, die Abwendungsbefugnis ausüben zu wollen, muss der Vermieter gleichzeitig die angemessene Entschädigung anbieten. Sie bemisst sich nach dem Zeitwert (Anschaffungs- und Einrichtungskosten abzüglich eines Abschlags für die bisherige Abnutzung entsprechend der voraussichtlichen Lebensdauer).
Da nicht nur ein Wegnahmerecht, sondern auch eine Wegnahmepflicht des Mieters besteht (§546 BGB), kann der Vermieter darauf bestehen, dass der Mieter seiner Verpflichtung zur Wegnahme nachkommt und den ursprünglichen Zustand wiederherstellt (§258 BGB), falls keine Einigung über eine Ablöse zustande kommt. Der Vermieter kann außerdem die Wegnahme so lange untersagen, bis ihm für einen damit verbundenen Schaden ausreichend Sicherheit geleistet wurde.
Bei der Vermietung von Wohnräumen ist der vertragliche Ausschluss des Wegnahmerechts nur wirksam, wenn ein angemessener Ausgleich vorgesehen ist. Dieser kann, muss jedoch nicht unbedingt in Geld bestehen. Denkbar sind auch andere Ausgleichsleistungen, zum Beispiel eine langfristige Vertragsdauer oder eine Ermäßigung der Miete. Allerdings muss sich aus der zugrunde liegenden Vereinbarung ergeben, dass damit die Gegenleistung für den Ausschluss des Wegnahmerechts erbracht ist.
Das Wegnahmerecht des Mieters verjährt in sechs Monaten (§548 Abs. 2 BGB). Nach Eintritt der Verjährung kann der Vermieter das Recht zum Besitz als dauernde Einrede geltend machen und schuldet dem Mieter keine Nutzungsentschädigung.
Muss der Mieter beim Auszug aus der Wohnung die Kosten für die Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte zahlen?
Bei einem Mieterwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraums regelt § 9b HeizkV die Verteilung der Kosten auf den Vor-und Nachmieter. Der Gebäudeeigentümer muss eine Zwischenablesung sowie eine Zwischenabrechnung vornehmen. Die anfallenden Kosten, zum Beispiel die vom Abrechnungsunternehmen in Rechnung gestellte »Nutzerwechselgebühr«, können nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Insofern handelt es sich begrifflich nicht um Betriebskosten, da sie nicht »laufend« entstehen, sondern lediglich einmal, nämlich im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters. Somit fallen diese Kosten unter die nicht umlagefähigen Kosten der Verwaltung.
Zulässig ist aber eine anderweitige vertragliche Vereinbarung (BGH, Urteil vom 14.11.2007, VIII ZR 19/07). Im Mietvertrag sollte daher eine ausdrückliche Vereinbarung über die Tragung der Kosten bei einem Nutzerwechsel aufgenommen werden.
Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder lässt sie wegen des Zeitpunkts des Nutzerwechsels aus technischen Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile zu, sind die gesamten Kosten nach den für die üblichen Kosten geltenden Maßstäben (nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig) aufzuteilen.
