Besichtigung der Wohnung

Wann darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?

Hierfür besteht keine gesetzliche Regelung. Nach der Rechtsprechung braucht der Vermieter einen triftigen Grund. Der reine Zeitablauf (»Ich war fünf Jahre nicht in der Wohnung und will wissen, wie es dort aussieht«) genügt nicht. Der Mieter ist nämlich seinerseits verpflichtet, Mängel unverzüglich zu melden, in diesem Fall besteht ein Besichtigungsrecht. Ein Besichtigungsrecht besteht auch, wenn Reparatur- oder Modernisierungsarbeiten durchgeführt werden müssen und vorab eine Besichtigung der Wohnung erforderlich ist.

Ferner kann der Vermieter die Wohnung besichtigen, wenn sie verkauft oder neu vermietet werden soll.

In welchen Zeiträumen muss der Mieter die Besichtigung seiner Wohnung dulden?

Die Gerichte urteilen unterschiedlich. Beim Verkauf der Wohnung hat ein Landgericht entschieden, dass der Mieter einmalin der Woche eine Besichtigung mit Kaufinteressenten hinnehmen muss, allerdings nach entsprechender Vorankündigung. Das LG Frankfurt hielt eine Ankündigungsfrist von drei Tagen für ausreichend.

I Fotografieren in der Wohnung ist ohne Zustimmung des Mieters nicht erlaubt.

Stehen Reparaturen an, kann der Vermieter Fachleute mitnehmen, soweit erforderlich.

Betriebskosten

Darf die Höhe der angesetzten Betriebskosten über den Werten eines Betriebskostenspiegels liegen?

Liegt die Höhe der vom Vermieter in der Betriebskostenabrechnung angesetzten Kosten, zum Beispiel für den Hausmeister, erheblich über den Durchschnittswerten, kann ein Verstoß gegen das gesetzliche Wirtschaftlichkeitsgebot in Betracht kommen. Dies hat der Mieter darzulegen und zu beweisen; allerdings dürfen die Anforderungen nicht überspannt werden. Es reicht aus, wenn der Mieter konkret, das heißt objektbezogen, darlegt, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten auch unter Berücksichtigung des dem Vermieter zustehenden Auswahlermessens zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären. Dabei genügt allein der Hinweis des Mieters auf einen überregionalen Betriebskostenspiegel, der niedrigere Betriebskosten ausweist, nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen an den Mieter, da überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstrukturen im Einzelfall keine Aussagekraft zukommt. Auf die in solchen Betriebskostenspiegeln pauschalierten Betriebskostenwerte unter Außerachtlassung technischer, objektbezogener, jahreszeitlicher sowie regionaler Besonderheiten kann ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot daher nicht gestützt werden (BGH, Urteil vom 6.7.2011, VIII ZR 340/10).

Darf der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen bzw. kann der Mieter eine Reduzierung verlangen?

jede Partei kann durch einseitige Erklärung eine Anpassung der vereinbarten Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen, wenn sich aus der - inhaltlich korrekten - Betriebskostenabrechnung über die vorausgegangene Periode ergibt, dass die geleistete Vorauszahlung infolge stark gestiegener oder gesunkener Betriebskosten nicht mehr den tatsächlich anfallenden Betriebskosten entspricht (§560 Abs. 4 BGB). Mit der Anpassung der Vorauszahlungen nach einer Abrechnung soll erreicht werden, dass die vom Mieter zu leistenden Abschläge den tatsächlichen Kosten möglichst nahekommen, sodass weder der Mieter dem Vermieter - durch zu hohe Vorauszahlungen - ein zinsloses Darlehen gewährt, noch der Vermieter

- angesichts zu niedriger Vorauszahlungen - die Nebenkosten vorfinanzieren muss.

Gemäß §560 Abs. 4 BGB ist nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter zur Anpassung der Vorauszahlung berechtigt. Soweit der Mieter inhaltliche Fehler einer vom Vermieter erteilten Betriebskostenabrechnung konkret beanstandet und das zutreffende Abrechnungsergebnis selbst errechnet, darf er eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen auf Grundlage seines ermittelten Abrechnungsergebnisses vornehmen. Für die Ermäßigung der Betriebskostenvorauszahlung genügt es, dass sich aus der Betriebskostenabrechnung des Mieters für die laufende Abrechnungsperiode per Saldo eine Ermäßigung der Betriebskosten ergibt und der neue Vorauszahlungsbetrag nach dem bisherigen Umlagemaßstab berechnet wurde (BGH, Urteil vom 6.2.2013, VIIIZR184/12). Liegen die Voraussetzungen für eine Anpassung der Vorauszahlung vor, ist die angepasste Vorauszahlung erstmals mit dem Beginn des auf die Erklärung des Vermieters bzw. Mieters folgenden übernächsten Monats geschuldet.

Kommt der Mieter mit der Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen, die der Vermieter ordnungsgemäß erhöht hat, in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen (BGH, Urteil vom 15.5.2012, VIII ZR 245/11).