Eigentümerwechsel

Kann der neue Eigentümer den Mieter verpflichten, mit ihm einen neuen Mietvertrag zu geänderten Bedingungen abzuschließen?

Im Zeitpunkt der Vollendung des Eigentumserwerbs, das heißt der Eintragung ins Grundbuch, tritt der Käufer anstelle des Verkäufers mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis ein (§566 BGB). Der Abschluss eines neuen Mietvertrags zwischen dem Käufer und dem Mieter ist nicht erforderlich und kann auch nur im Einvernehmen erfolgen, das heißt mit Zustimmung des Mieters. Ein Rechtsanspruch des Käufers auf Abschluss eines neuen Mietvertrags besteht nicht. Der Käufer kann auch nicht verlangen, dass der Mieter neben der Miete nunmehr die anfallenden Betriebskosten trägt, wenn im Vertrag eine Bruttomiete (Inklusivmiete) vereinbart ist, die alle Betriebskosten enthält. Der Käufer ist an alle mit dem Mieter getroffenen Vereinbarungen gebunden und hat keinen Anspruch auf den Abschluss eines neuen Mietvertrags oder auf ändernde oder zusätzliche Vereinbarungen. Schließt der Mieter mit dem Rechtsnachfolger jedoch freiwillig einen neuen Mietvertrag, ist dieser in vollem Umfang wirksam.

Vor dem Erwerb einer vermieteten Wohnung sollte daher der bestehende Mietvertrag eingehend geprüft werden, da der Käufer grundsätzlich an alle das Mietverhältnis betreffende Vereinbarungen zwischen dem ehemaligen Eigentümer und dem Mieter gebunden bleibt. So besteht nach dem Grundstückserwerb auch die generell erteilte Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung weiter; ebenso ist dem Grundstückserwerber das auf besonderen Umständen beruhende Vertrauen des Mieters, nicht vor Ablauf einer bestimmten Zeit gekündigt zu werden, zuzurechnen. Ferner muss sich der Grundstückserwerber die widerspruchslose Hinnahme des Voreigentümers einer Mietminderung über eine längere Zeit zurechnen lassen und kann nachträglich die Berechtigung zur Minderung nicht mehr bestreiten.

 
Quelle
< Zurück   INHALT   Quelle   Weiter >