Kann nach einem Verkauf der Wohnung der neue Eigentümer dem Mieter kündigen?

Grundsätzlich gilt: »Kauf bricht nicht Miete.« Dies bedeutet, dass bei einem Eigentumswechsel, zum Beispiel durch Verkauf der Wohnung, aber auch beim Tod des Vermieters oder einer Zwangsversteigerung der Wohnung bzw. des Anwesens der Rechtsnachfolger kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eintritt. Im Fall der Veräußerung der Wohnung nach Überlassung an den Mieter tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich aus dem Vertrag ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Als veräußert gilt das Grundstück erst, wenn der Erwerber Eigentümer geworden ist. Dies ist noch nicht bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags, sondern erst dann der Fall, wenn der Käufer als Eigentümer im Grundbuch steht. Weder die in einem Grundstückskaufvertrag aufgenommene Bestimmung, wonach Besitz, Nutzen und Lasten an einem bestimmten Tag auf den Käufer übergehen, noch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung führt den Wechsel auf der Vermieterseite herbei, sondern erst die Eintragung des Eigentums ins Grundbuch. Solange dies nicht vollzogen ist, bleibt der Verkäufer Vermieter.

Der Käufer kann in diesem Stadium weder ein Mietverhältnis kündigen noch eine Mieterhöhungserklärung abgeben. Ferner kann der Käufer vor Grundbucheintragung keinen Mietaufhebungsvertrag und keinen Räumungsvergleich ohne Mitwirkung des Verkäufers schließen. Eine Kündigung, zum Beispiel wegen Eigenbedarfs, die der Käufer vor seiner Eintragung ins Grundbuch und damit vor seinem Eintritt in den Mietvertrag erklärt hat, ist unwirksam. Auch nach seiner Eintragung im Grundbuch kann der Käufer das Mietverhältnis grundsätzlich nur kündigen, wenn er einen gesetzlichen Kündigungsgrund hat, zum Beispiel Eigenbedarf für sich oder seine Familien- bzw. Haushaltsangehörigen. In diesem Fall muss der Vermieter die ordentliche Kündigungsfrist einhalten. Diese hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab und beträgt maximal neun Monate.

Handelt es sich um eine umgewandelte Wohnung, wurde also an den vermieteten Wohnräumen nach Überlassung an den

Mieter Wohnungseigentum begründet (Aufteilung eines Mietshauses), kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen (Kündigungssperrfrist, § 577a Abs. 1 BGB). Diese Frist kann bis zu zehn Jahren betragen, wenn die Wohnung in einer Stadt/Gemeinde liegt, für die die jeweilige Landesregierung eine verlängerte Kündigungssperrfrist bestimmt hat.

 
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