Kann der neue Eigentümer vom Mieter eine Kaution verlangen?
Hat der Mieter der verkauften Wohnung dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, zum Beispiel eine Kaution oder Bürgschaft, tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein (§566a Satz 1 BGB). Dies bedeutet, dass der Mieter bei Mietende die geleistete Sicherheit einschließlich der darauf entfallenden Zinsen in jedem Fall von dem Erwerber zurückverlangen kann, und zwar unabhängig davon, ob der Erwerber die Sicherheit seinerseits beim Eigentumswechsel tatsächlich erhalten hat.
Die Veräußerung der Wohnung und der damit verbundene Wechsel in der Vermieterstellung gibt dem Mieter kein Recht, die geleistete Sicherheit zurückzufordern. Umgekehrt hat der Erwerber grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, da der Mieter mit der Leistung der Kaution an den Veräußerer seine vertragliche Verpflichtung bereits erfüllt hat und der Erwerber kraft Gesetzes auch in die Rechte und Pflichten aus der Kaution eintritt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der neue Vermieter auf die Kaution lediglich mit Zustimmung des Mieters zugreifen kann, zum Beispiel bei einem an den ehemaligen Vermieter persönlich verpfändeten Kautionskonto, und der Mieter der Übertragung auf den neuen Vermieter nicht zustimmt. In diesem Fall ist der Mieter verpflichtet, an der Übertragung auf den neuen Vermieter mitzuwirken (BGH, Urteil vom 7.12.2011, VIII ZR 206/10). Hat der Mieter die vertraglich vereinbarte Kaution dagegen noch nicht an den Verkäufer geleistet und hat dieser keine offenen Ansprüche gegen den Mieter, geht der Anspruch auf Zahlung der Kaution auf den Erwerber über, da dieser in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Verkäufers auf Leistung der Kaution eintritt. Das heißt, der Erwerber tritt anstelle des Veräußerers in den Anspruch auf Leistung der Kaution ein (BGH, Urteil vom 25.7.2012, XII ZR 22/11).
Wer muss nach einem Verkauf der Wohnung über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen abrechnen?
Geht das Eigentum an einer Wohnung während des Abrechnungszeitraums der Betriebskosten (zum Beispiel 1.1. bis 31.12.) auf den Käufer über (zum Beispiel am 1.4.), ist der Käufer zur Abrechnung der Betriebskosten für den gesamten Abrechnungszeitraum verpflichtet, nicht nur für den Zeitraum ab Eigentumsübergang (hier: 1.4.). Entsprechend stehen ihm eventuelle Nachzahlungsansprüche gegen den Mieter zu. Allerdings muss er dem Mieter auch ein mögliches Guthaben auszahlen (BGH, Urteil vom 14.9.2000, III ZR 211/99).
Der Verkäufer ist gegenüber dem Mieter weder berechtigt noch verpflichtet, eine Zwischenabrechnung für den Zeitraum bis zum Eigentumsübergang (hier: vom 1.1. bis 31.3.) zu erstellen. Der Verkäufer muss an der Abrechnung gegenüber dem Mieter mitwirken, indem er dem Käufer eine Abrechnung für seine Eigentumszeit (hier: vom 1.1. bis 31.3.) übergibt, die dieser in die dem Mieter zu erteilende Jahresabrechnung einarbeiten kann.
Dagegen ist der Käufer nicht zur Erstellung einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung für einen vorangegangenen Abrechnungszeitraum verpflichtet, zum Beispiel für das Vorjahr, da dieser Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bereits vollständig verstrichen war. Über diesen Zeitraum muss der Verkäufer abrechnen und ein eventuelles Saldo gegenüber dem Mieter ausgleichen. Unerheblich ist, dass der Anspruch auf Rück- oder Nachzahlung von Betriebskosten erst mit Erteilung der Betriebskostenabrechnung, in diesem Fall also erst nach dem Eigentumswechsel, fällig wird (BGH, Urteil vom 3.12.2003, VIII ZR 168/03).
