Muss für jede Wohnung ein Energieausweis erstellt werden?

Für Neubauten ist die Erstellung eines Energieausweises bereits seit Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung am 1.2.2002 vorgeschrieben. Für den Gebäudebestand ergibt sich eine entsprechende Verpflichtung der Haus- und Wohnungseigentümer seit 1.10.2007 aus der Neufassung der Energieeinsparverordnung; allerdings nur bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung eines Gebäudes bzw. einer Wohnung.

I Ausnahme: Anwesen, die unter Denkmalschutz stehen (Baudenkmaler), sind von der Ausweispflicht ausgenommen.

Wird ein Gebäude weder verkauft noch neu vermietet und werden auch keine Mittel aus staatlichen Förderprogrammen für energetische Sanierungen in Anspruch genommen, muss kein Energieausweis ausgestellt werden.

Die Energieeinsparverordnung unterscheidet zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis. In dem - relativ einfach und kostengünstig zu erstellenden - Verbrauchsausweis wird lediglich der tatsächliche Heizenergieverbrauch des Gebäudes in den letzten drei Jahren dokumentiert. Aus den Heizkostenabrechnungen oder den Rechnungen der Energielieferanten wird der - von witterungs- und nutzungsbedingten Schwankungen bereinigte - Heizenergieverbrauch pro Quadratmeter Fläche ermittelt und (in Kilowattstunde (KWh)) in den Verbrauchsausweis aufgenommen. Bei dem wesentlich aufwendigeren und entsprechend teureren Bedarfsausweis wird der Energiebedarf des Gebäudes errechnet. Dazu muss der energetische Zustand des Gebäudes festgestellt werden, insbesondere die Wärmedämmwerte der Bauteile, unter anderem von Außenwänden, Fenstern, Keller und Speicherdecken, sowie die energetische Qualität der Heizungsanlage. Aus diesen Faktoren wird der theoretische Heizenergiebedarf des Gebäudes errechnet.

Beide Varianten des Energieausweises gelten zehn Jahre ab Ausstellungsdatum. Auch bei Änderungen am Gebäude muss grundsätzlich kein neuer Ausweis ausgestellt werden.

Kann der Mieter Ansprüche geltend machen, wenn der tatsächliche Energieverbrauch der Wohnung höher ist als der im Energieausweis genannte?

Der Mieter kann aus den im Energieausweis genannten Werten keine Ansprüche auf Mietminderung wegen eines Mangels der Mietsache geltend machen, wenn die tatsächlichen Verbrauchswerte die im Energieausweis ausgewiesenen Werte übersteigen. Der Energieausweis und die Angaben darin, die in kommerziellen Medien genannt werden müssen, dienen lediglich der Information (§Sa Satz 3 EnEG). Die bloße Aushändigung eines Energieausweises durch den Makler kann daher nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 BGB führen. Rechtswirkungen in Kauf- oder Mietverträgen können in der Regel nur dann entstehen, wenn die Vertragsparteien den

Energieausweis ausdrücklich zum Vertragsbestandteil machen. Dies ergibt sich auch aus den Gesetzesmaterialien zur Energieeinsparverordnung.

Oer Vermieter sollte den Energieausweis daher keinesfalls zur Anlage oder zum Bestandteil des Mietvertrags machen, da die Angaben in diesem Fall als zugesicherte Eigenschaft gewertet und bei Abweichungen zu Ansprüchen des Mieters führen können.

 
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