Garage
Kann eine Garage, die zusammen mit einer Wohnung gemietet wurde, vom Vermieter oder Mieter separat gekündigt werden?
Wird eine Garage zusammen mit einer Wohnung vermietet, zum Beispiel dadurch, dass sie im Wohnraummietvertrag bei den vermieteten Räumlichkeiten angeführt wird, liegt nach der Rechtsprechung ein sogenanntes einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und Garage vor. In diesem Fall ist die Garage sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter nur zusammen mit dem Wohnraum, vom Vermieter ferner nur unter Einhaltung der Kündigungsschutzvorschriften kündbar. Die Miete kann in diesem Fall für die Garage ebenfalls nicht separat erhöht werden. Insofern ändert eine gesonderte Ausweisung der Miete für die Garage im Wohnraumvertrag nichts an der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses. Unter diesen Umständen kann die Garage vom Vermieter zum Beispiel auch nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden.
Anders ist die Rechtslage, wenn die Vermietung der Garage auf einem separaten Garagenmietvertrag beruht, wonach die Vermietung unabhängig von dem Bestand des Wohnraummietverhältnisses erfolgt. In diesem Fall handelt es sich auch bei gleichzeitiger Überlassung von Wohnraum und Garage und selbst bei einem räumlichen oder funktionellen Zusammenhang zwischen Wohnung und Garage um rechtlich selbstständige Verträge, wenn die Parteien getrennte Vertragsformulare mit jeweils ausgewiesener Miete und unterschiedlichen Laufzeiten und Kündigungsregeln verwenden. Insofern kann bereits die Vereinbarung unterschiedlicher Kündigungsfristen für den Parteiwillen sprechen, einen selbstständigen Garagenmietvertrag abschließen zu wollen. Auch ein vom Wohnungsmietvertrag abweichender Zahlungstermin für die Garagenmiete, zum Beispiel Mitte oder Ende des Monats statt am dritten Werktag, kann darauf hindeuten, dass ein rechtlich selbstständiger, das heißt eigenständiger Garagenmietvertrag abgeschlossen wurde. Wenn die Garage auf einem anderen Grundstück liegt, ergibt sich daraus ebenso, dass der Parteiwille auf den Abschluss eines selbstständigen Mietvertrags für die hinzugemietete Garage gerichtet war. Gleiches gilt, wenn die Kündigungsfrist im Garagenmietvertrag von den Kündigungsfristen für Wohnraum abweicht oder die Vertragsparteien des Wohnungs- und Garagenmietvertrags nicht identisch sind, zum Beispiel Wohnungsmietvertrag mit Herrn und Frau X, Garagenmietvertrag nur mit Herrn X als Mieter.
Oie Eigenständigkeit des Garagenmietvertrags hat zur Folge, dass eine separate Kündigung der Garage wie bei Geschäftsräumen durch den Vermieter ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung der gesetzlichen Oreimonatsfrist möglich ist.
