Gewerbliche Nutzung der Mieträume
Darf der Mieter die Wohnung auch gewerblich nutzen?
Wohnräume dürfen vom Mieter nur zu Wohnzwecken genutzt werden, die gewerbliche Nutzung bedarf grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters. Dies gilt nur dann nicht, wenn die gewerbliche Nutzung von untergeordneter Bedeutung ist und mit ihr keine erhöhte Abnutzung der Mietsache und keine Belästigungen der Nachbarn verbunden sind. Der Mieter kann sich daher zum Beispiel ein häusliches Arbeitszimmer oder einen Heimarbeitsplatz einrichten, ohne seinen Vermieter um Erlaubnis fragen zu müssen. Zulässig ist auch eine Nutzung für wissenschaftliche, gutachterliche, künstlerische oder schriftstellerische Tätigkeiten. Um eine erlaubnispflichtige gewerbliche Nutzung handelt es sich dagegen, wenn diese nach außen in Erscheinung tritt, mit erhöhtem Parteiverkehr verbunden ist oder Arbeits- bzw. Hilfskräfte beschäftigt werden, beispielsweise bei einem Schreibbüro, bei einer therapeutischen Praxis, bei Erteilung von Nachhilfe oder Musikunterricht in größerem Umfang (zum Beispiel an drei Tagen mit zwölf Schülern) oder bei einer Tagesmutter mit mehreren Kindern.
Bei einer unzulässigen Nutzung der Mieträume kann der Vermieter den Mieter im Rahmen einer Abmahnung zur Unterlassung der unzulässigen Tätigkeit innerhalb angemessener Frist auffordern. Kommt der Mieter dieser Aufforderung nicht bzw. nicht fristgerecht nach, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen oder das Mietverhältnis kündigen. Unbeschadet dessen kann die gewerbliche Nutzung auch eine mit Bußgeld bewehrte Zweckentfremdung der Wohnung nach örtlichen Zweckentfremdungsbestimmungen darstellen.
Hausmeister
Muss der Mieter Kosten für den Hausmeister auch dann bezahlen, wenn dieser Reparaturen am Anwesen durchführt?
Die Kosten des Hausmeisters zählen zu den Betriebskosten und können daher vertraglich auf den Mieter umgelegt werden. Hierunter fallen die Vergütung, die Sozialbeiträge und andere geldwerte Leistungen, zum Beispiel eine verbilligte Wohnung. Die Tätigkeit des Hausmeisters erstreckt sich auf Maßnahmen technischer Art, zum Beispiel zur Verkehrssicherung, unter anderem in Form von Haus-, Treppen-, Straßenreinigung, die Reinigung von Gehwegen, technischen Räumen, Lichtschächten, Außenanlagen, die Bedienung, Überwachung und Pflege der haustechnischen Anlagen, das Einweisen von Lieferanten, das Auswechseln defekter Leuchtmittel sowie das Leeren der Mülltonnen und Papierkörbe.
Nicht zu den Hausmeisterarbeiten gehören Verwaltungsmaßnahmen, zum Beispiel Erstellen von Betriebskostenabrechnungen, Abnahme und Neuvermietung von Wohnungen, Ausführen von Reparaturen, Instandhalten der Außenanlagen, Überwachen des Bauzustands, Anschaffen einheitlicher Namensschilder, Wartung und Überprüfung technischer Einrichtungen sowie Kontrollen zur Feststellung von Mängeln. Insofern handelt es sich um Instandhaltungs- und Verwaltungsmaßnahmen, die nicht umlagefähig sind.
Führt der Hausmeister auch solche Tätigkeiten aus, darf bei den Betriebskosten nur der Teil der Entlohnung angesetzt werden, der auf seine Tätigkeit als Hausmeister entfällt. Im Streitfall ist der Vermieter für die vom Hausmeister durchzuführenden Arbeiten darlegungspflichtig, zum Beispiel durch Vorlage des Hausmeistervertrags bzw. einer Leistungsbeschreibung, aus der sich die einzelnen Tätigkeiten entnehmen lassen.
Nimmt der Vermieter in der ßetriebskostenabrechnung bei den Hausmeisterkosten lediglich einen pauschalen Abzug für nicht umlagefähige Verwaltungs- und Instandhaltungsarbeiten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es dann, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können.
