Kann der Mieter statt einer Barkaution auch eine Bürgschaft stellen?

Bei der Verpflichtung des Mieters zur Stellung einer Mietsicherheit kommt es darauf an, was konkret vereinbart wurde. Wurde die Zahlung einer Barkaution festgelegt, kann der Vermieter eine Bürgschaft ablehnen. Umgekehrt ist aber auch der Vermieter nicht berechtigt, eine Bürgschaft zu verlangen, wenn eine Barkaution vereinbart war. Die Stellung einer anderen Art der Sicherheitsleistung kann nur mit Zustimmung des Vertragspartners und Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung erfolgen.

Ist der Vermieter mit der Stellung einer Bürgschaft (in der Regel durch eine Bank/Sparkasse) einverstanden, sollte diese Bürgschaft »selbstschuldnerisch« ausgestattet sein, das heißt, der Bürge verzichtet auf die sogenannte Einrede der Vorausklage, sodass der Vermieter sofort den Bürgen in Anspruch nehmen kann und nicht erst gegen den Mieter als Hauptschuldner vorgehen muss. Ferner sollte vereinbart werden, dass die Bürgschaft, ebenso wie die Kaution, auch verjährte Forderungen des Vermieters sichert und vom Bürgen nicht vor der vollständigen Rückgabe der Mietsache oder einer bestimmten Zeit danach beendet werden kann.

Darf der Vermieter während des Mietverhältnisses auf die Kaution zurückgreifen, wenn der Mieter mit Zahlungen im Rückstand ist?

Während eines noch laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter wegen einer vom Mieter bestrittenen Forderung, zum Beispiel bezüglich der Zahlung von Mieten oder Betriebskosten, nicht auf die Kaution zurückgreifen. Mit der Bestimmung des §551 Abs. 3 BGB, wonach der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen muss, wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses - auch bei Insolvenz des Vermieters - ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Vom Mieter bestrittene Ansprüche muss der Vermieter daher ggf. gerichtlich geltend machen, zum Beispiel durch einen Mahnbescheid.

I unwirksam ist eine vertragliche Vereinbarung, die dem Vermieterauch m diesem Fall den Zugriff auf die Kaution gestattet (BGH, urteil vom 7.5.2014, VIII ZR 234/13).

Anders ist die Rechtslage bei gewerblichen Mietverträgen: Hier ist eine Vereinbarung wirksam, wonach der Vermieter ohne Vorliegen dieser Voraussetzungen die Kaution schon während der Mietzeit in Anspruch nehmen und anschließend die Wiederauffüllung der Kaution verlangen kann.

 
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