Wie hoch darf die Kaution sein und kann der Vermieter diese im Lauf des Mietverhältnisses bei steigender Miete erhöhen?

Bei Wohnungsmietverhältnissen darf die Sicherheitsleistung des Mieters höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Maßgeblich ist insofern die vereinbarte Miete. Vorübergehende Mietminderungen wegen behebbarer Mängel bleiben außer Betracht. Die geminderte Miete ist nur dann Bemessensgrundlage, wenn der Mangel nicht behebbar und die Minderung daher dauerhaft ist, beispielsweise bei Flächenabweichungen von mehr als 10%.

Darüber hinaus geleistete Beträge kann der Mieter trotz Bestehen einer entsprechenden Vereinbarung zurückfordern, da er sie »rechtsgrundlos« (im Sinne von §812 ff. BGB) gezahlt hat. Die Verjährungsfrist für diesen Rückforderungsanspruch des Mieters beginnt mit der Zahlung der überhöhten Kaution, das heißt, unabhängig von der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mietsache verjährt der Bereicherungsanspruch des Mieters nach drei jähren seit Ablauf des Jahres, in dem der Mieter den überschießenden Betrag gezahlt hat.

Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen. Daher ist zu Beginn des Mietverhältnisses nur die erste Teilleistung fällig. Eine Vertragsklausel, die den Mieter nach ihrem Wortlaut in unzulässiger Weise zur vollständigen Zahlung der Kaution bei Beginn des Mietverhältnisses verpflichtet, ist nur hinsichtlich dieser Fälligkeitsregelung unwirksam. Hinsichtlich der grundsätzlichen Verpflichtung des Mieters zur Leistung der Kaution (in drei Raten) bleibt die Klausel wirksam, sodass der Mieter in diesem Fall nicht berechtigt ist, eine von ihm bereits gezahlte Kaution vom Vermieter zurückzufordern.

IEine Erhöhung der Miete wahrend des Mietverhältnisses berechtigt den Vermieter nicht zu einer Erhöhung der Kaution.

Darf der Mieter vor Ende der Mietzeit die Zahlung der letzten Mieten verweigern und den Vermieter auf die Verrechnung mit der Kaution verweisen?

Nein. Der Grund hierfür ist, dass die letzten Mieten bei Beendigung des Mietverhältnisses bereits zur Zahlung fällig sind, während die Kaution zur Rückzahlung erst nach Ablauf einer sogenannten Prüfungs- und Überlegungsfrist von in der Regel drei Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig wird. Daher ist der Mieter nicht berechtigt, die Bezahlung der Miete zu verweigern und den Vermieter auf die Verrechnung der letzten Mieten mit der Kaution zu verweisen. So gilt: Der Vermieter kann trotz bestehender Kaution die vollständige Miete durch Klage bzw. Mahnbescheid geltend machen und unter gewissen Voraussetzungen das Mietverhältnis kündigen; andernfalls würde der Sicherungszweck der Kaution leerlaufen, da die Kaution den Mieter nicht von Mietzahlungen freistellen, sondern eventuelle Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter absichern soll.

Wie lange darf der Vermieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückbehalten?

Fällig ist der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution erst angemessene Zeit nach der Räumung, wenn dem Vermieter klar ist, ob und in welchem Umfang seinerseits Gegenforderungen bestehen. Wie viel Zeit dem Vermieter zuzubilligen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Üblicherweise ist eine Prüfungs- und Überlegungsfrist von drei Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses anzusetzen. Im Einzelfall kann auch eine Frist von sechs Monaten angemessen sein, etwa wenn die Höhe einer Betriebskostennachforderung wegen fehlender Belege noch nicht feststeht.

 
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