Kündigung des Mietverhältnisses
Kann der Vermieter dem Mieter kündigen, wenn er Betriebskosten oder Betriebskostennachforderungen nicht bezahlt?
Bei Verzug mit der Bezahlung von zwei Monatsmieten kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos kündigen (§543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Dabei sind unter Mieten die periodisch wiederkehrenden Zahlungen des Mieters und somit auch die monatlichen Betriebskostenpauschalen und -Vorauszahlungen zu verstehen, nicht dagegen Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung. Ein Verzug mit der Begleichung einer Betriebskostennachforderung kann daher unabhängig von der Höhe der Forderung eine fristlose Kündigung nach der speziellen, für Mieten geltenden Bestimmung des §543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht begründen.
Allerdings kann der Vermieter nach der neueren Rechtsprechung eine außerordentliche fristlose Kündigung auf den allgemeinen Kündigungsgrund des §543 Abs. 1 BGB (Kündigung aus wichtigem Grund) stützen, wenn der Mieter mit einer Betriebskostennachforderung in Höhe von zwei Monatsmieten länger als einen Monat im Rückstand ist, denn dies stellt eine erhebliche Pflichtverletzung durch den Mieter dar.
Ferner kann die Nichtzahlung einer begründeten Betriebskostennachforderung in Höhe eines Betrags von mehr als einer Monatsmiete für den Zeitraum über einen Monat eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters darstellen, die den Vermieter auch zur ordentlichen Kündigung berechtigt, das heißt zur Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen (§573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Zusätzlich zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit einer Betriebskostennachforderung sollte der Vermieter deshalb hilfsweise die ordentliche Kündigung aussprechen.
Muss der Vermieter Gründe benennen, wenn er dem Mieter kündigen und damit das Mietverhältnis beenden will?
Em freies Kündigungsrecht des Vermieters, das heißt eine Kündigung ohne Angabe von Gründen, ist grundsätzlich nur zulässig bei Räumen, die nicht zum Wohnen bestimmt sind, zum Beispiel bei Geschäftsräumen, Garagen, Stellplätzen oder Freiflächen. Vermietete Wohnräume kann der Vermieter sowohl ordentlich, das heißt unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, als auch außerordentlich (zum Beispiel fristlos) nur bei Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrundes kündigen, das heißt bei einem berechtigten Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Praktische Bedeutung haben bei der ordentlichen Kündigung des Mieters lediglich die Kündigungsgründe Eigenbedarf des Vermieters und schuldhafte Vertragsverletzungen des Mieters, bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung der Zahlungsverzug des Mieters und erhebliche Pflichtverletzungen.
Eine ordentliche Kündigung des Vermieters ohne Angabe von Gründen ist nur in eng begrenzten Ausnahmefällen zulässig. Praktische Bedeutung hat insofern die sogenannte Zweifamilienhaus-Kündigung, das heißt, wenn sich die vermietete Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus befindet oder es sich um möblierte Räume handelt, die Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung sind und an eine Einzelperson (»Zimmerherr«, »Zimmerfräulein«) überlassen wurden.
Dagegen besteht für möblierte Räume, die nicht Teil der Vermieterwohnung sind, keine Ausnahme vom Kündigungsschutz.
