Welche »Untaten« des Mieters berechtigen den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung?

Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Mieters, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Diese Beurteilung ist nach objektiven Kriterien anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu treffen und unterliegt im Prozess der tatrichterlichen Würdigung. Letztlich hängt also die Wirksamkeit der Kündigung vom Ermessen des Gerichts ab. Über folgende Sachverhalte wurde bereits entschieden:

■ Zahlungsverzug mit der Miete berechtigt den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Monate mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Monate erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug gekommen ist, der die Miete von zwei Monaten erreicht. Gleiches gilt bei einem Verzug mit der Zahlung von Betriebskosten oder der vereinbarten Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten

■ Vertragswidriger Gebrauch der Mieträume, zum Beispiel durch unerlaubte Nutzung zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken, Unter- oderWeitervermietung, zum Beispiel als Ferienwohnung oder zeitweise Überlassung an Touristen

■ Laufend unpünktliche Mietzahlungen (das bedeutet vier- bis siebenmal verspätet, dann trotz nachfolgender Abmahnung nochmals verspätete Zahlung)

■ Nachhaltige Störungen des Hausfriedens, zum Beispiel durch laufende Verletzungen der Hausordnung oder durch erhebliche Ruhestörungen

■ Nichtbefolgen eines rechtskräftigen Urteils durch den Mieter, etwa zur Unterlassung (beispielsweise der Tierhaltung) oder Beseitigung (beispielsweise von baulichen Änderungen)

■ Weigerung des Mieters, notwendige Instandsetzungsarbeiten an der Mietsache zu dulden und dem Vermieter bzw. den von ihm beauftragten Handwerkern den Zutritt zu gewähren

■ Straftaten des Mieters im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis, zum Beispiel schwere Beleidigung des Vermieters oder Hausverwalters, Sachbeschädigung, Brandstiftung, Stromdiebstahl, Handeln mit Rauschgift in der Wohnung

■ Tätliche Angriffe auf Mitbewohner oder den Vermieter

■ Beschimpfen und Bedrohen von Mitarbeitern des Vermieters

■ Verleumdung, üble Nachrede zum Nachteil des Vermieters

■ Verwahrlosung der Wohnung, wenn dadurch die Substanz gefährdet wird oder Mitbewohner belästigt werden

■ Eigenmächtige Durchführung größerer baulicher Veränderungen durch den Mieter

■ Unrichtige Selbstauskunft

Voraussetzung einer verhaltensbedingten fristlosen Kündigung ist grundsätzlich eine Abmahnung, mit der der Mieter aufgefordert wird, das vertragswidrige Verhalten in Zukunft zu unterlassen bzw. den vertragswidrigen Zustand zu beseitigen. Dies gilt nicht, wenn eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Insofern kommt es entscheidend auf die Umstände des Einzelfalls an, unter anderem darauf, wie schwerwiegend der Vertragsverstoß war, also ob es sich zum Beispiel nur um einen einmaligen »Ausrutscher« des Mieters gehandelt hat oder sich der Mieter laufend vertragswidrig verhält.

 
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