Kann der Mieter eine Kündigung wegen Vertragsverletzungen nachträglich »heilen«, indem er sich nach Zugang der Kündigung vertragsgemäß verhält?

Ein nachträgliches vertragsgemäßes Verhalten des Mieters, zum Beispiel pünktliche Zahlung nach Ausspruch der Kündigung wegen Zahlungsverzugs, kann an der Gestaltungswirkung der Kündigung (Beendigung des Mietverhältnisses mit Zugang) nichts mehr verändern, sodass der Vermieter auf Räumung bestehen kann. Ein nachträgliches vertragstreues Verhalten ist nur im Rahmen des Verschuldens bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu beachten, nicht aber bei der fristlosen Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen, bei der regelmäßig ein einmaliger Vertragsverstoß nach bereits erfolgter Abmahnung genügt.

Gleiches gilt, wenn ein Mietverhältnis wegen ruhestörenden Lärms gekündigt wurde. Auch hier entfällt der Räumungsanspruch des Vermieters nicht deshalb, weil der Mieter zum Beispiel durch eine medikamentöse Behandlung von weiteren Ruhestörungen abgehalten werden könnte. Ein nachträgliches Wohlverhalten des Mieters gibt dem Gericht jedoch die Möglichkeit, die Räumungsfrist zu verlängern (§721 Abs. 1 ZPO).

Was kann der Mieter tun, wenn ihm wegen rückständiger Mietzahlungen gekündigt wurde?

Eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs kann der Mieter innerhalb der sogenannten Schonfrist »heilen«, indem er spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage des Vermieters die rückständigen Mieten vollständig nachzahlt. Dadurch wird die Kündigung des Vermieters unwirksam. Gleiches gilt, wenn sich eine öffentliche Stelle, zum Beispiel das Sozialamt, zur Nachzahlung verpflichtet. Diese Möglichkeit der Heilung hat der Mieter allerdings nur einmal innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren.

Kann der Vermieter auch einen auf bestimmte Zeit fest abgeschlossenen Mietvertrag (der zum Beispiel noch auf drei Jahre läuft) kündigen, wenn er Eigenbedarf hat oder der Mieter mit Mietzahlungen in Rückstand gerät?

Hier ist zu unterscheiden: Bei einem Zeitmietvertrag ist die ordentliche Kündigung - sowohl durch den Mieter als auch durch den Vermieter (zum Beispiel wegen Eigenbedarfs) - während der Laufzeit des Mietvertrags ausgeschlossen. Der Vermieter kann in diesem Fall wegen Eigenbedarfs frühestens zum Ende der Mietzeit kündigen. Dagegen ist eine außerordentliche fristlose Kündigung, zum Beispiel wegen Zahlungsverzugs mit Mietzahlungen ober erheblicher Vertragsverletzungen wie laufende Ruhestörungen, auch während der Laufzeit des Mietvertrags möglich.

Was ist eine Kündigungsausschlussvereinbarung?

Vermieter und Mieter haben in der Regel ein Interesse daran, dass der Vertrag eine bestimmte Zeit besteht. Der Vermieter will sich nicht gleich wieder einen neuen Mieter suchen müssen und der Mieter ist während dieser Zeit vor ordentlichen Kündigungen geschützt. Die Parteien können daher vereinbaren, dass sie für bestimmte Zeit auf die ordentliche Kündigung verzichten.

Formularmäßig kann ein beiderseitiger Kündigungsverzicht für einen Zeitraum von maximal vier Jahren vereinbart werden. Dabei ist der Zeitraum zwischen Vertragsabschluss - nicht der Mietbeginn, der in der Regel später liegt - und dem Zeitpunkt entscheidend, zu dem der Mieter den Mietvertrag erstmals beenden kann. Beispiel: Abschluss des Mietvertrags am 10.3.2016, Mietbeginn am 1.4.2016.

Ein Kündigungsverzicht ist nur wirksam, wenn die Kündigung erstmals zum 28.2.2020 erfolgen kann (vier Jahre zwischen Vertragsabschluss und Beendigung des Mietverhältnisses werden dann nicht überschritten). Wird die Grenze von vier Jahren nicht eingehalten, ist die Vereinbarung unwirksam.

Bei der Vermietung von Studentenzimmern kann keine Kündigungsverzichtsvereinbarung geschlossen werden, da nach der Rechtsprechung bei Studenten eine besondere Flexibilität und Mobilität gewahrt sein muss.