Mängel in der Mietwohnung
Wann ist die Wohnung mangelhaft?
Unter einem Mangel versteht man einen Fehler, der die Tauglichkeit der Mieträume zum vertragsmäßigen Gebrauch aufhebt oder mindert. Jede negative Abweichung des tatsächlichen Zustands von der Sollbeschaffenheit, wie sie im Mietvertrag vereinbart ist, stellt also einen Mangel dar, zum Beispiel wenn das Dach undicht ist und in der Folge die Wohnung feucht wird oder wenn durch die Verwendung von Umweltgiften beim Bau eine konkrete Gesundheitsgefährdung eintritt.
Das Gesetz unterscheidet zwischen dem sogenannten Sachmangel (§536 Abs. 1 BGB) und dem Rechtsmangel (§536 Abs. 3 BGB). Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn der Vermieter dem Mieter den Mietgebrauch nicht gewähren kann, weil das Recht eines Dritten entgegensteht, zum Beispiel wenn der Vermieter eine Wohnung doppelt vermietet.
Wer muss auftretende Mängel in der Mietwohnung beheben?
Aufgrund seiner gesetzlichen Instandhaltungspflicht (§ 535 BGB) ist der Vermieter grundsätzlich zur Durchführung von notwendig werdenden Reparaturen und Erneuerungen, zum Beispiel an der Heizung oder den sanitären Anlagen, auf seine Kosten verpflichtet. Ausnahmen:
■ Sogenannte Kleinreparaturen, wenn der Mietvertrag eine ausdrückliche und wirksame Kostentragungspflicht des Mieters für Reparaturen an bestimmten, seinem Zugriff ausgesetzten Gegenständen, zum Beispiel Wasserhähne, Druckspüler oder Steckdosen, bis zu einer bestimmten Höhe (maximal 125 EUR pro Reparatur) und bis zu einer bestimmten Gesamtbelastung durch mehrere Reparaturen (bis maximal 8% der Jahresmiete) bestimmt
■ Behebung von Mängeln, die vom Mieter selbst verursacht wurden oder in seinem Verantwortungsbereich entstanden sind, zum Beispiel selbst verursachte Schimmelschäden
■ Reparatur an Gegenständen und Ausstattungen, zum Beispiel an der Einbauküche, die der Mieter selbst angeschafft oder von seinem Mietvorgänger erworben (abgelöst) hat
■ Behebung von Mängeln, die bereits bei Abschluss des Mietvertrags vorhanden und für den Mieter erkennbar waren, zum Beispiel verkratzte Böden, veraltete Heizungsanlage oder undichte Fenster
Miete
Wann ist die Miete zu zahlen?
Gemäß § 556b BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Üblicherweise fällt die Miete monatsweise an, sie ist also am dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus zu zahlen. Dies gilt für alle Mietverhältnisse, die nach dem 1.9.2001 geschlossen wurden.
IDer Samstag wird nicht mitgezählt, ist der Erste des Monats ein Freitag, ist der darauffolgende Dienstag der dritte Werktag.
Der Mieter muss bis zum dritten Werktag gezahlt, also z.B. seiner Bank den Auftrag für die Überweisung der Miete erteilt haben. Der Vermieter kann nach der neuen Rechtslage nicht mehr uneingeschränkt verlangen, dass die Miete bis zum dritten Werktag auf seinem Konto eingegangen sein muss (BGH, Urteil vom 05.10.2016, VIII ZR 222/15).
