Kann der Vermieter auch bei Wohnungen eine Indexmiete vereinbaren?

Bei Geschäftsraummietverhältnissen ist eine Indexmiete (Wertsicherungsklausel) zulässig, wenn der Vermieter für mindestens zehn Jahre auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder der Mieter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern.

Bei Wohnraummietverhältnissen gilt eine solche Einschränkung nicht. Gemäß §557b BGB können die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Der Vermieter kann dann allerdings keine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete durchführen, wenn sich nach dem Mietspiegel eine höhere Miete ergeben würde als nach den Änderungen des Indexes.

Eine Modernisierungsmieterhöhung kann der Vermieter bei Vereinbarung einer Indexmiete nur verlangen, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von umstanden durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Muss der Vermieter zum Beispiel aufgrund der Energieeinsparverordnung seinen alten Heizkessel austauschen, kann er zusätzlich zu der Indexmieterhöhung eine Modernisierungsmieterhöhung verlangen.

Wann kann der Vermieter eine Indexmieterhöhung verlangen und wie muss er sie berechnen?

Die Miete muss ein Jahr unverändert bleiben. Die Änderung ist schriftlich oder in Textform geltend zu machen. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen.

BEISPIEL

im Mietvertrag ist eine Indexmiete vereinbart, Mietbeginn ist der 11.2016. Hat sich der Index geändert, kann eine entsprechende Erklärung im Januar 2017 abgegeben werden. Zu beachten ist, dass bei einer Senkung des Verbraucherpreisindexes auch der Mieter tätig werden kann. Die geänderte Miete ist dann am 1.3.2017 zu zahlen.

Im Anschreiben sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die geänderte Miete anzugeben. Die Umrechnung der Indexpunkte in Prozentpunkte erfolgt nach der Formel: Neuer Index - alter Index : alter Index x 100 = Prozent.

Können die Parteien bei Mietvertragsabschluss eine Staffelmiete vereinbaren?

Diese Möglichkeit besteht bei Wohnraummietverhältnissen gemäß § 557a BGB. Eine zeitliche Begrenzung für die Staffelmiete besteht seit dem 1.9.2001 nicht mehr.

Haben die Parteien eine Staffelmiete vereinbart, kann der Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung nicht durchführen. Ebenso wenig kann der Vermieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen

Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Werden kürzere Abstände gewählt, ist die Vereinbarung unwirksam.

Die jeweilige Staffelmiete oder der Erhöhungsbetrag muss als Geldbetrag ausgewiesen sein, die Angabe von Prozentsätzen reicht also nicht aus.

Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre ab Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig. Wenn die Staffelmietvereinbarung im Mietvertrag enthalten ist, kommt es also nicht auf den Beginn des Mietverhältnisses an, sondern auf den Abschluss des Mietvertrags; dies ist bei einer Kündigungsausschlussvereinbarung zu beachten.

 
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