Mieterhöhung

Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Vermieter und Mieter können während des Mietverhältnisses eine Mieterhöhung frei vereinbaren (§557 Abs. 1 BGB). Ist eine solche Vereinbarung nicht möglich, zum Beispiel weil sich die Parteien nicht auf eine neue Miete einigen können, richten sich die Rechte des Vermieters nach §§558 ff. BGB.

So muss der Vermieter die Jahresfrist des §558 Abs. 1 Satz 1 BGB einhalten. Ein Mieterhöhungsverlangen kann also frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erfolgte die letzte Mieterhöhung zum 1.6. eines Jahres, kann das nächste Mieterhöhungsverlangen im Juni des Folgejahres gestellt werden mit entsprechender Überlegungsfrist des Mieters von zwei Monaten, sodass das erneute Erhöhungsverlangen zum 1.9. eines Jahres wirkt, also 15 Monate nach dem letzten Erhöhungsverlangen. Diese Frist ist strikt einzuhalten, zu früh gestellte Erhöhungsverlangen sind unwirksam.

Das Erhöhungsrecht des Vermieters ist nicht unbeschränkt. Vielmehr darf die neu verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Gemäß §558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert wurden.

Dies ist nicht die einzige Beschränkung, die der Vermieter zu beachten hat, zusätzlich greift die sogenannte Kappungsgren-ze. Danach darf die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren - von Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskostenerhöhungen abgesehen - um nicht mehr als 20% steigen (§558 Abs. 3 BGB). Diese Obergrenze gilt auch, wenn die Miete länger als drei Jahre nicht erhöht wurde.

Darüber hinaus muss eine regionale Kappungsgrenze berücksichtigt werden. Danach beträgt der Prozentsatz 15 von Hundert in Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Die Landesregierungen sind ermächtigt worden, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Vor einer Mieterhöhung ist also immer zu überprüfen, ob die Wohnung in einem solchen Gebiet liegt oder nicht.

 
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