Muss der Vermieter die Mieterhöhung begründen?

Gemäß § 558a BGB ist das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

■ einen Mietspiegel,

■ eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,

■ ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,

■ entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

Damit der Mieter das Erhöhungsverlangen überprüfen kann, müssen die Wohnfläche der Wohnung in Quadratmeter und der neu verlangte Quadratmeterpreis angegeben werden. Hierbei darf von der im Mietvertrag vereinbarten Mietstruktur nicht abgewichen werden. Auszugehen ist von der tatsächlichen Wohnfläche. Auf Vereinbarungen im Mietvertrag kommt es nicht an.

Ein nicht ordnungsgemäß begründetes Mieterhöhungsverlangen löst beim Mieter keine Überlegungsfrist aus, der Mieter muss in einem solchen Fall also gar nicht antworten.

An wen ist die Mieterhöhung zu richten?

Die Mieterhöhung ist von allen Vermietern an alle Mieter zu richten. Sind beispielsweise Ehepaare Vermieter und Mieter, müssen beide Vermieter die Mieterhöhung unterschreiben und sie an beide Mieter richten. Andernfalls ist das Erhöhungsverlangen formell unwirksam.

Ausnahme: Ein Mieter ist vor vielen Jahren ausgezogen, der verbliebene Mieter zahlt die Miete alleine und führt auch die gesamte Korrespondenz mit dem Vermieter bezüglich Mangel etc. In einem solchen Fall kann es rechtsmissbräuchlich sein, wenn sich der Mieter bei einer Mieterhöhung darauf beruft, dass die Mieterhöhung nicht auch an den schon vor langer Zeit ausgezogenen Mitmieter gerichtet ist.

Muss der Vermieter eine Berechnung nach dem Mietspiegel der Mieterhöhung beifügen?

Zuerst muss der Vermieter klären, ob es für die Gemeinde überhaupt einen offiziellen Mietspiegel gibt. Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt wurde (§558c Abs. 1 BGB). Zu unterscheiden ist zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel. Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und muss von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt sein (§558d Abs. 1 BGB). Er unterscheidet sich vom einfachen Mietspiegel durch eine erhöhte Gewähr der Richtigkeit und Aktualität der Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

An einen solchen Mietspiegel sind weitergehende Rechtsfolgen geknüpft. In diesem Fall hat nämlich der Vermieter seinem Mieterhöhungsverlangen eine Berechnung nach dem Mietspiegel auch dann beizufügen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt, zum Beispiel auf Vergleichsmieten oder Sachverständigengutachten (§558 Abs. 3 BGB). Werden die erforderlichen Angaben zum Mietspiegel nicht gemacht, ist das Erhöhungsverlangen unwirksam.

Darüber hinaus hat ein solcher Mietspiegel eine gesetzliche Vermutungswirkung der Richtigkeit. Gemäß §558d Abs. 3 BGB wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Dies bedeutet, dass die Gerichte in Gebieten mit qualifiziertem Mietspiegel im Streitfall die Miete in der Regel nach dem Mietspiegel berechnen.

 
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