Wann kann sich der Vermieter auf die Mieten von vergleichbaren Wohnungen berufen?

Gilt der (qualifizierte) Mietspiegel nicht für die Wohnung, kann sich der Vermieter auf Vergleichswohnungen berufen. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mietspiegel Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften oder Reihenhäuser ausdrücklich ausnimmt oder wenn der Mietspiegel nur Wohnungen bis zu einer bestimmten Wohnfläche enthält. Auch wenn ein einfacher Mietspiegel vorliegt, kann sich der Vermieter auf Vergleichsmieten berufen.

Allerdings kann das Gericht auch einen einfachen Mietspiegel zur Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete machen. Einen Anspruch auf ein (teures) Sachverständigengutachten hat der Vermieter in der Regel nicht.

Welche Fristen haben Vermieter und Mieter bei einer Mieterhöhung zu beachten?

Stellt der Vermieter dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen zu, hat der Mieter eine Überlegungsfrist von zwei Monaten.

BEISPIEL

Ein Mieter erhalt am 16.1 eines Jahres, das Mieterhöhungsverlangen. Seine Überlegungsfrist dauert bis 31.3. des Jahres.

Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, muss er die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Monats zahlen, im Beispiel also ab 1.4. Stimmt er nicht oder nur teilweise zu, kann der Vermieter sein Erhöhungsverlangen im Klageweg weiter verfolgen. Hierfür hat er eine Frist von weiteren drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters, hier also April, Mai und Juni des Jahres. Wird die Klage nicht rechtzeitig eingereicht, das heißt bis 30.6. des Jahres, verbleibt es bei der früheren Miete.

Ab wann ist die erhöhte Miete bei einer Modernisierungsmieterhöhung zu zahlen?

Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung nicht mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10% höher ist als die mitgeteilte.

BEISPIEL

Erfolgt der Zugang der Mieterhöhung am 4.8. eines Jahres, greift die neue Miete ab 1.11. oder, wenn die Modernisierung nicht angekündigt wurde oder die Mieterhöhung um mehr als 10% höher liegt, ab dem 1.5. des Folgejahres.

 
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