Mietminderung

Kann der Mieter wegen Baulärm oder Kinderlärm die Miete mindern?

Das Minderungsrecht des Mieters besteht unabhängig davon, ob den Vermieter am Mangel ein Verschulden trifft. Baulärm vom Nachbargrundstück kann also einen Mangel darstellen, auch wenn der Vermieter diesen nicht abstellen kann.

Dies gilt allerdings nicht bei vorhersehbarer Lärmbeeinträchtigung. Ist auf dem Nachbargrundstück zum Beispiel eine große Bautafel zu sehen und mietet der Mieter trotzdem eine Wohnung an, wird er sich später wegen des Baulärms nicht auf sein Minderungsrecht berufen können.

Kinderlärm müssen die Nachbarn gemäß §22 Abs. 1a BImSchG entschädigungslos dulden. Der Vermieter kann von den »Störern« auch keinen Ausgleich verlangen. In diesem Fall hat der BGH entschieden, dass auch ein Mieter deswegen nicht mindern darf (BGH, Urteil vom 29.4.2015, VIII ZR 197/14).

Kann der Mieter während der Modernisierungsarbeiten die Miete mindern?

Wenn der Mieter durch die Bauarbeiten nicht unerheblich beeinträchtigt ist, kann er grundsätzlich die Miete in angemessenem Maßstab mindern bis auf eine Ausnahme: Führt der Vermieter Maßnahmen durch, die einer energetischen Modernisierung nach §555b Nr. 1 BGB dienen, kann der Mieter deswegen für die Dauer von drei Monaten die Miete nicht mindern (§536 Abs. 1a BGB). Hierdurch sollen energetische Modernisierungen erleichtert werden.

Problematisch wird es, wenn energetische Modernisierungsmaßnahmen mit anderen Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen werden, zum Beispiel Dachdämmung und Neuanstrich der Fassade. Dann kommt es darauf an, welche Beeinträchtigungen auf welche Maßnahmen entfallen.

Wie hoch ist die Minderungsquote?

Gesetzliche Bestimmungen hierfür gibt es nicht. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit berechtigt jedoch nicht zur Herabsetzung der Miete (§536 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Entscheidend ist die Bewertung des konkreten Einzelfalls. Fällt die Heizung im Januar für drei Wochen aus, wird die Minderungsquote höher sein als bei einem Warmwasserausfall für zwei Tage im August. Mietminderungstabellen, sei es aus dem Internet oder aus Fachbüchern, können daher nur einen ersten Anhaltspunkt liefern. So hat ein Gericht für den Heizungsausfall von Dezember bis Februar eine Minderungsquote von 50% angesetzt, ein anderes Gericht für den Heizungsausfall von September bis Februar von 100%. In einem Fall, in dem nur 15 °C in der Wohnung erreicht wurden, hat ein Gericht dem Mieter eine Quote von 30% zugesprochen.

Welche Miete ist für die Berechnung der Minderungsquote maßgeblich?

Als Bemessungsgrundlage für eine Minderung kann ausschließlich die Bruttomiete herangezogen werden. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob die Betriebskosten als Vorauszahlung oder Pauschale geschuldet oder in der Miete enthalten sind. Auszugehen ist immer von der Gesamtmiete.

 
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