Mietpreisbremse

Wie wirkt die Mietpreisbremse?

Bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsnovellierungsgesetzes am 1.6.2015 konnte der Vermieter - von Ausnahmen wie Mietpreisüberhöhung oder Mietwucher abgesehen - die Miete für Wohnungen bei Mietbeginn frei festsetzen. Dies ist in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nicht mehr möglich. Welche Gebiete davon betroffen sind, haben die Bundesländer durch eine Rechtsverordnung festgelegt. Bei Neuvermietung ist der Vermieter also gut beraten, sich zu erkundigen, ob seine Wohnung in einem solchen Gebiet liegt. Die Miete darf dann nämlich zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß §558 Abs. 2 BGB um höchstens 10% übersteigen.

Die Mietpreisbremse ist nicht nur bei einem Vermieterwechsel zu beachten, sondern auch dann, wenn der Vermieter bisher selbst in der Wohnung gewohnt hat und diese erstmals vermieten will. Der Vermieter muss also bei Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln, hierauf kann er 10 % aufschlagen. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, besteht die Vermutungswirkung, dass die dort angegebenen Mieten die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Der Vermieter wird sich also daran halten müssen.

I In Gemeinden ohne Mietspiegel ist die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht einfach. Hier kann zum Beispiel auf Vergleichsmietensammlungen zurückgegriffen werden.

Die gesetzlichen Bestimmungen zur Mietpreisbremse lassen einige Ausnahmen zu. Zahlt der bisherige Mieter eine höhere Miete als gesetzlich zulässig, kann mit dem Nachmieter diese höhere Miete vereinbart werden. Dies gilt nicht für solche Mieten, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurden. Damit soll eine Umgehung der Mietpreisbremse verhindert werden.

Eine weitere Ausnahme gilt für den Fall, dass der Vermieter beim Vormieter oder während des Leerstands der Wohnung Modernisierungsarbeiten durchgeführt hat und wegen dieser Arbeiten beim Vormieter keine Mieterhöhung verlangt hat. In diesem Fall wird zur Ausgangsmiete (ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10%) die Modernisierung, die bisher nicht geltend gemacht wurde, hinzugezählt.

Berücksichtigt werden nur Modernisierungen, die in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem neuen Mieter durchgeführt wurden.

BEISPIEL

Oie ortsübliche Vergleichsmiete (in unrenoviertem Zustand) für eine 80 m2 große Wohnung liegt bei 8 EUR/m2. Als Modernisierungsaufwand fielen im Jahr vor der Neuvermietung 10.000 EUR an. Davon darf der Vermieter 8% pro Jahr ansetzen, das sind 800 EUR, pro Monat also 66,67 EUR. Dieser Betrag geteilt durch 80 m2 ergibt einen Modernisierungszuschlag von 0,83 EUR. Bei der Neuvermietung kann der Vermieter 8 EUR plus 10% aufschlagen, das macht 8,80 EUR. Hinzu kommt die Modernisierungsumlage von 0,83 EUR, insgesamt darf er die Miete also auf 9,63 EUR/m2 erhöhen.

Hat der Vormieter eine höhere Miete bezahlt, steht dem Vermieter ein Wahlrecht zu. Zur höheren Miete kann er allerdings den Modernisierungszuschlag nicht noch dazuzählen.

Eine weitere Ausnahme besteht für Wohnungen, die nach dem

1.10.2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden. Hier gilt die Mietpreisbremse nicht.

BEISPIEL

Ein Eigentümer bezieht eine neu errichtete Wohnung am 1.8.2014 und will sie zum 1.8.2019 erstmalig vermieten. Er ist an die Mietpreisbremse gebunden. Hat der Eigentümer die Wohnung erst am 111.2014 bezogen und will sie dann später vermieten, gilt die Mietpreisbremse nicht.

Eine weitere Ausnahme besteht für umfassend modernisierte Wohnungen. Für solche Wohnungen gilt, allerdings nur bei der ersten Vermietung nach der Modernisierung, die Mietpreisbremse ebenfalls nicht. Umfassend ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Ein wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn die für die Wohnung erbrachten Investitionen etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreichen. Eine umfassende Modernisierung liegt zudem nur vor, wenn die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen, darunter Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallationen bzw. energetische Eigenschaften, verbessert wurde.

 
Quelle
< Zurück   INHALT   Quelle   Weiter >