Welche Rechte hat der Mieter bei der Mietpreisbremse?
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist der Mieter froh, wenn er eine Wohnung zu halbwegs vernünftigen Bedingungen anmieten kann. Erst später wird er sich die Frage stellen, ob die Miete, die er bezahlt, den gesetzlichen Bestimmungen entspricht. Zuerst muss sich der Mieter erkundigen, ob die Wohnung in einem von der zuständigen Landesregierung ausgewiesenem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt.
Ist dies der Fall, hat der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrages eine Auskunftspflicht, wenn er eine Miete verlangt, die um mehr als 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Er muss also dem Mieter z.B. mitteilen, dass der Vormieter ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses bereits eine Miete von XX Euro bezahlt hat, oder dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, oder dass die Wohnung nach dem
1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde.
Erteilt der Vermieter diese Auskunft nicht, kann er vom Mieter keine höhere Miete als die ortsübliche Miete zzgl. 10% verlangen. Holt der Vermieter z.B. auf Rüge des Mieters hin nach, gilt eine Sperrfrist von zwei Jahren. Für zwei Jahre kann der Vermieter also nur die ortsübliche Miete zzgl. 10% verlangen und erst nach Ablauf der zwei Jahre die nach den Ausnahmebestimmungen zulässige höhere Miete.
I Die erweiterte Auskunftserteilungspflicht des Vermieters gilt nur für Mietverhältnisse, die ab dem 1.1.2019 entstanden sind.
Gemäß § 556 g Abs. 3 BGB hat der Mieter gegenüber dem Vermieter einen Auskunftsanspruch. Dieser Anspruch bezieht sich auf solche Tatsachen, die über die Zulässigkeit der vereinbarten Miete mit entscheiden, soweit sie nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann, zum Beispiel das Baujahr des Hauses, oder für den Mieter nicht erkennbare Ausstattungsmerkmale, etwa die Beschaffenheit des zentralen Heizkessels.
I Beruft sich der Vermieter auf eine höhere Vormiete, muss er auch hierzu Angaben machen, zum Beispiel durch Vorlage eines bis auf die Miethöhe geschwärzten Mietvertrags mit dem Vormieter.
Beruft sich der Vermieter darauf, dass die Wohnung nach dem
1.10.2014 erstmals genutzt oder vermietet wurde, wird er auch dies nachweisen müssen. Gleiches gilt für die Höhe der ortsüblichen Miete zuzüglich Modernisierungszuschlag im Fall des § 556e Abs. 2 BGB sowie für Tatsachen, aus denen sich ergibt, dass die Wohnung vor der ersten Vermietung umfassend modernisiert wurde (§556f Satz 2 BGB).
Der Auskunftsanspruch allein genügt aber nicht für einen Rückzahlungsanspruch des Mieters bei überhöhter Miete. Vielmehr kann der Mieter solche Ansprüche erst stellen, wenn er gegenüber dem Vermieter einen Verstoß gegen die Vorschriften des
Gesetzes gerügt hat und die Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist (§ 556 g Abs. 2 BGB).
Der Mieter muss die Rüge nicht weiter begründen, es sei denn, der Vermieter hat dem Mieter mitgeteilt, warum er eine höhere Miete als die ortsübliche Miete zzgl. 10% verlangt. Dann muss sich die Rüges des Mieters auf diese vom Vermieter erteilte Auskunft beziehen, z.B. der Vormieter habe doch weniger bezahlt oder die angegebenen Modernisierungsmaßnahmen seien nicht in diesem Umfang durchgeführt worden.
BEISPIEL
Mietbeginn ist der 1.7.2019, die Rüge des Mieters erfolgt am 15.10.2019. Der Rückforderungsanspruch des Mieters bezieht sich auf Mieten ab November 2019.
Die überzahlte Miete berechnet sich wie folgt: vereinbarte Miete - (ortsübliche Vergleichsmiete + 10%). Die gesetzliche Grundlage hierfür findet sich in §556g Abs. 1 BGB. Dort ist bestimmt, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Im Übrigen bleibt der Mietvertrag wirksam. Ein Mieter, der bei Vertragsabschluss schon ahnt oder sogar weiß, dass die Miete überhöht ist, kann sich ebenfalls auf den Rückforderungsanspruch berufen.
