Gilt die Mietpreisbremse auch bei der Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete?

Bei der Staffelmiete gilt die Mietpreisbremse uneingeschränkt für jede der vereinbarten Staffeln. Liegt die Wohnung also in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gemäß der entsprechenden Rechtsverordnung, ist für jede einzelne Staffel zu prüfen, ob die ortsübliche Miete um nicht mehr als höchstens 10% überschritten wird. Hierbei kommt es auf die Fälligkeit der jeweiligen Staffel an.

Bei der Indexmiete fällt nur die Ausgangsmiete, das heißt die im Mietvertrag vereinbarte Miete, in den Geltungsbereich der Mietpreisbremse. Erhöhungen aufgrund von Indexänderungen betrifft dies nicht.

Welche Grenzen bei der Neuvermietung muss der Vermieter neben der Mietpreisbremse beachten?

Unabhängig davon, ob die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt oder nicht, hat der Vermieter die Vorschriften über Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG) und über Wucher (§291 StGB) zu beachten.

Nach §5 WiStG handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Wohnraum unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.

Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % überschreiten. Diese sogenannte Wesentlichkeitsgrenze wird allerdings nicht überschritten, wenn die Miete zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist. Bei einer Überschreitung von 50% kann sich der Vermieter allerdings hierauf nicht mehr berufen.

Weitere Voraussetzung ist, dass der Vermieter das geringe Angebot an vergleichbarem Wohnraum ausgenutzt hat. Dies ist zum Beispiel nicht der Fall, wenn der Mieter in einem ausgesprochenen Trendviertel wohnen will und dafür auch einen höheren Preis bezahlt. Ist die Wesentlichkeitsgrenze überschritten, wird die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 20% gesenkt, im Übrigen bleiben die Vereinbarungen im Mietvertrag wirksam.

Wucher liegt vor, wenn der Vermieter die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche des Mieters ausnutzt, indem er sich für die Vermietung von Räumen zum Wohnen einen Vermögensvorteil versprechen oder gewähren lässt, der in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung steht. Ein solch auffälliges Missverhältnis liegt bei Wohnraum in der Regel vor, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50% überschritten ist. Auch in einem solchen Fall ist der überschießende Betrag an den Mieter zurückzuzahlen.

 
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