Modernisierung
Was ist eine Modernisierungsmaßnahme?
Gemäß § 555b BGB sind Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen,
- 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
- 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach 1. vorliegt,
- 3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
- 4. durch die der Gebrauch der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
- 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
- 6. die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind oder
- 7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
Zu unterscheiden sind also Modernisierungs- von Erhaltungsmaßnahmen. Regnet es durch das Dach, muss der Vermieter das Dach reparieren. Der Einbau eines Lifts oder die Dämmung der Fassade sind hingegen Modernisierungsarbeiten. Manchmal lassen sich Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht eindeutig trennen, zum Beispiel beim Austausch alter reparaturbedürftiger Holzfenster durch neue isolierverglaste Kunststofffenster. In diesem Fall muss der Vermieter insgesamt die Vorschriften zur Modernisierung beachten.
Was ist eine Modernisierungsvereinbarung?
Nach Abschluss des Mietvertrags können die Vertragsparteien gemäß §SSSf BGB Vereinbarungen treffen, vor allem über die
■ zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen,
■ Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters,
■ die künftige Höhe der Miete.
Eine solche Vereinbarung gibt dem Vermieter Planungssicherheit, er muss sich nicht mit den komplizierten Formvorschriften herumschlagen. Der Mieter wird im Gegenzug ein gewisses Entgegenkommen bei der Mieterhöhung durchsetzen wollen, sodass eine solche Vereinbarung auch für ihn günstig sein kann.
Wie muss der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen ankündigen?
Die Anforderungen ergeben sich aus den Bestimmungen des § 555c BGB:
■ drei Monate vor Beginn der Maßnahme,
■ Art der Modernisierung,
■ voraussichtlicher Umfang,
■ voraussichtlicher Beginn,
■ voraussichtliche Dauer,
■ zu erwartende Mieterhöhung sowie
■ die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
Nur wenn diese Voraussetzungen eingehalten sind, hat der Vermieter gegen den Mieter einen Duldungsanspruch, den er mit Aussicht auf Erfolg auch vor Gericht durchsetzen kann.
IOie Dreimonatsfrist ist eine Mindestfrist; sie darf überschritten, nicht jedoch unterschritten werden.
Art und Umfang der geplanten Maßnahme sind in wesentlichen Zügen so genau anzugeben, dass der Mieter seine Duldungspflicht überprüfen und sich hinreichend genaue Vorstellungen über seine Wohnsituation während und nach Durchführung der Maßnahmen machen und sein Verhalten daran anpassen kann. Je genauer die Angaben des Vermieters sind, desto besser kann sich der Mieter vorstellen, was auf ihn zukommt. Hierzu kann der Vermieter der Erklärung beispielsweise einen Bauplan oder einen Grundriss der Wohnung beilegen, aus dem sich der Umfang der Arbeiten, zum Beispiel Wandöffnungen, Durchbrüche oder Lage der Heizkörper, genau ergibt.
Beginn und voraussichtliche Dauer müssen möglichst konkret angegeben werden, allgemeine Hinweise wie »im Frühjahr« reichen nicht aus. Zumindest die Kalenderwoche sollte mitgeteilt werden.
■ Betriebskosten können zum Beispiel nach einer Modernisierungsmaßnahme neu entstehen, wenn der Vermieter einen Lift einbaut.
Hinweisen soll der Vermieter den Mieter auf die Form und Frist des Härteeinwands nach §555d Abs. 3 Satz 1 BGB. Andernfalls läuft für den Mieter keine Frist (siehe Frage 76).
