Kann sich der Mieter gegen Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters wehren?

Die gesetzliche Regelung ist ziemlich kompliziert. Zuerst einmal muss der Vermieter die geplanten Modernisierungsarbeiten form- und fristgerecht ankündigen. Ist die Erklärung nicht ausreichend oder enthält sie Formfehler, besteht keine Duldungspflicht. Sind die Voraussetzung eingehalten, hat der Mieter grundsätzlich eine Duldungspflicht (§555d Abs. 1 BGB). Diese Pflicht ist jedoch eingeschränkt, bei Vorliegen von Härtegründen muss eine Zumutbarkeitsabwägung stattfinden. Gemäß §555d Abs. 2 BGB besteht eine Duldungspflicht nicht, wenn die Durchführung der Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter im Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist.

Folgende Härtegründe sind hierbei zu berücksichtigen:

■ Alter und Gesundheit, zum Beispiel beim Einbau neuer Fenster im Winter

■ Bauliche Folgen, zum Beispiel einschneidende Grundrissänderungen und damit einhergehender wesentlicher Verlust an Licht und Sonne

■ Vorausgegangene Aufwendungen des Mieters, zum Beispiel Einbau einer Etagenheizung durch den Mieter, nunmehr Einbau einer Zentralheizung im gesamten Anwesen

Beim letzten Punkt kommt es darauf an, ob der Vermieter der Investition des Mieters zugestimmt hat und ob diese Investitionen abgewohnt sind. Dabei ist davon auszugehen, dass ein Investitionsbetrag des Mieters in Höhe einer Jahresmiete in vier Jahren abgewohnt ist.

Nicht einbezogen werden im Rahmen der Duldungspflicht die zu erwartenden Mieterhöhungen. Diese sind erst zu berücksichtigen, wenn der Vermieter nach Durchführung der Modernisierungen eine Mieterhöhung verlangt. Im Modernisierungsmieterhöhungsverfahren wird dann geprüft, ob die Mieterhöhung eine Härte darstellt. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen, muss der Mieter gleichwohl bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahmen mitteilen. Berechnet der Vermieter die Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren gern. §559c BGB (siehe Frage 77), kann der Mieter den Härteeinwand wegen der Mieterhöhung nicht geltend machen.

IDer Mieter muss dem Vermieter Hartegründe bis zum Ablauf eines Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, in Textform mitteilen. Unterlasst der Vermieter den Hinweis auf Form und Frist des Harteeinwands, lauft für den Mieter keine Frist für seinen Einwand.

 
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