Kann der Vermieter die Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen?

Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter vom Mietereine Mieterhöhung i.H.v. jährlich 8% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten verlangen (§ 559b Abs. 1 BGB). Der Vermieter muss die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnen und erläutern. Aus der Kostenaufstellung für jede Maßnahme muss Folgendes hervorgehen: der Gesamtaufwand, die jeweiligen Einzelposten und die darauf entfallenden Beträge, der auf die Wohnung entfallende Teilbetrag und der Verteilungsschlüssel bei mehreren Wohnungen. Es reicht also nicht aus, lediglich auf die Handwerkerrechnungen zu verweisen.

I wurden auch Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt, muss vorgerechnet werden, dass und in welcher Höhe die Kosten für diese Arbeiten von den Modernisierungskosten abgezogen wurden. Dies gilt nicht bei der Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren, siehe unten.

»Erläutern« bedeutet, dass die Wohnwertverbesserungen darzulegen sind. So sind zur Darlegung eines Energieeinsparungseffekts beispielsweise die alten und die neuen Wärmedurchgangskoeffizienten der renovierten Außenbauteile anzugeben.

Bei Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ist es ausreichend, aber auch erforderlich, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegt, mit denen sich überschlägig beurteilen lässt, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt.

Im Übrigen kann sich der Vermieter bei der Erläuterung auf anerkannte Pauschalwerte berufen. So kann er Bezug nehmen auf die »Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand« des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30.7.2009. Aus diesem Dokument lassen sich Wärmedurchgangskoeffizienten für bestimmte Bauteile, geordnet nach Baualtersklassen, entnehmen.

Neu eingeführt durch das Mietrechtsanpassungsgesetz mit Wirkung ab 1.1.2019 wurde das vereinfachte Verfahren zur Berechnung der Mieterhöhung nach § 559c BGB unter folgenden Bedingungen:

Die Obergrenze für die Modernisierungmaßnahme pro Wohnung beträgt 10.000 Euro.

Als Erhaltungsmaßnahmen werden pauschal 30% der geltend gemachten Kosten abgezogen.

Sowohl in der Modernisierungsankündigung als auch in der Mieterhöhung nach Abschluss der Maßnahmen muss der Vermieter darauf hinweisen, dass er die Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren berechnet.

Hat der Vermieter bereits fünf Jahr vor der Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren eine Modernisierungsmieterhöhung durchgeführt, so mindern sich die Kosten für die weitere Modernisierungsmaßnahme um die Kosten des früheren Verfahrens.

Nach Durchführung einer Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren kann der Vermieter fünf Jahre lang keine Modernisierungsmieterhöhung gern. §559 BGB geltend machen, mit folgenden Ausnahmen: Es besteht eine dem Vermieter unbekannte gesetzliche Verpflichtung zur Durchführung oder eine Modernisierungsmaßnahme wird aufgrund eines Beschlusses von Wohnungseigentümern durchgeführt, der frühestens zwei Jahre nach Zugang der Mieterhöhungserklärung im vereinfachten Verfahren beim Mieter gefasst wurde.

Seit 1.1.2019 gilt für Modernisierungsmieterhöhungen eine Kap-pungsgrenze gern. §559 Abs. 3a BGB. Danach darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete gern. §558 oder Veränderungen von Betriebskosten gern. §560 BGB abgesehen nicht um mehr als 3 Euro pro m2 Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche

Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro m2, so darf sie sich nicht um mehr als 2 Euro pro m2 erhöhen.

Ebenfalls neu eingeführt wurde der § 559d BGB, der Pflichtverletzungen bei Ankündigung oder Durchführung einer baulichen Veränderung regelt. Solche Pflichtverletzungen werden vermutet, wenn der Vermieter nicht innerhalb von 12 Monaten nach dem angekündigten Beginn mit den Arbeiten anfängt, wenn er bei der Modernisierungsankündigung einen Betrag angibt, durch den die monatliche Miete mindestens verdoppelt wird, wenn er die Arbeiten nach Beginn für 12 Monate ruhen lässt oder wenn die bauliche Veränderung in einer Weise durchgeführt wird, die geeignet ist, zu erheblichen objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen.

Zusätzlich wurde neu eingeführt §6 des Wirtschaftsstrafgesetzes, wonach die Durchführung einer baulichen Veränderung in missbräuchlicher Weise eine Ordnungswidrigkeit darstellt, die mit einer Geldbuße bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.

 
Quelle
< Zurück   INHALT   Quelle   Weiter >