Schönheitsreparaturen

Was sind Schönheitsreparaturen?

Eine Begriffsbestimmung findet sich in §28 Abs. 4 Satz 4 II. BV: Schönheitsreparaturen umfassen danach das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

I Fußböden werden heutzutage nicht mehr gestrichen. Sind in den Mieträumen Teppichböden verlegt, so tritt an die Stelle des Streichens die Reinigung.

Nicht unter Schönheitsreparaturen fällt das Abschleifen und Versiegeln von Holzfußböden oder die Erneuerung von Teppichböden. Klauseln bei Wohnraummietverhältnissen, die den Begriff und den Umfang der Schönheitsreparaturen zulasten des Mieters ausdehnen, sind daher insgesamt unwirksam. Von dieser gesetzlichen Definition sollte nicht abgewichen werden, beispielsweise kann nicht vereinbart werden, dass der Mieter den Außenanstrich von Türen oder Fenstern übernehmen muss.

Wie können die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden?

Vom Grundsatz her hat der Vermieter die Wohnung während der Mietzeit in gebrauchsfähigem Zustand zu halten. Dies ist in §535 Abs. 1 BGB geregelt. Darunter fallen auch die Malerarbeiten. Die gesetzliche Regelung geht also davon aus, dass der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist.

In fast allen Mietverträgen sind Formularklauseln enthalten, die diese Verpflichtung auf den Mieter übertragen. Die Rechtsprechung wird bei der Bewertung der Gültigkeit dieser Klauseln aber immer strenger. So ist eine formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter nicht möglich, wenn dem Mieter eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlassen wurde. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Letztlich kommt es darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln (BGH, Urteil vom 18.3.2015, VIII ZR 185/14).

Der angemessene Ausgleich, den der Vermieter leisten muss, ist so zu bemessen, als wäre dem Mieter eine renovierte Wohnung überlassen worden. Der Vermieter müsste also dem Mieter vor Einzug die Renovierungskosten zahlen oder die Miete in entsprechender Höhe reduzieren.

IZur Vermeidung von Streitereien sollte dies alles im Mietvertrag oder im Übergabeprotokoll festgehalten werden, insbesondere mit dem eindeutigen Satz »Die Wohnung wurde vollständig renoviert übergeben«.

 
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