Welche Schönheitsreparaturklauseln sind unwirksam?

Grundsätzlich kann der Vermieter die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen, aber nur, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde (siehe Frage 87). Häufig haben Vermieter insbesondere in älteren Mietverträgen jedoch Klauseln verwendet, die nach der Rechtsprechung unwirksam sind. In diesem Fall muss der Mieter auch dann, wenn ihm die Wohnung renoviert übergeben wurde, bei Auszug nicht streichen. Folgende Klauseln sind unwirksam:

■ Anfangsrenovierung: Klauseln, die den Mieter verpflichten, bei Beginn des Mietverhältnisses oder innerhalb kurzer Zeit nach Beginn des Mietverhältnisses die Malerarbeiten durchzuführen, sind unwirksam.

■ Endrenovierungsklauseln: Solche Klauseln, zum Beispiel »Bei Auszug hat der Mieter die Räume in fachgerecht renoviertem Zustand zurückzugeben«, sind unwirksam. Diese Klausel hat den Effekt, dass der Mieter auch während der Mietzeit keinerlei Malerarbeiten erledigen muss.

■ Starre Fristen: Oft verwendet wurden Klauseln, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen alle drei, fünf und sieben Jahre durchführen musste. Klauseln mit starren Fristen sind unwirksam.

■ Klauseln mit sehr kurzen Fristen: Klauseln, die den Mieter alle zwei bis drei Jahre zur Durchführung der Malerarbeiten verpflichten, dürften unwirksam sein, selbst wenn sie nicht als starre Klauseln gehalten sind. Dies gilt jedenfalls für Verträge, die nach dem 1.4.2008 abgeschlossen wurden. Ein endgültiges Urteil des BGH zu dieser Problematik steht allerdings noch aus.

■ Farbwahlklauseln: Klauseln, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen während der Mietzeit in vorgegebener Farbwahl verpflichten, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, sind unwirksam. Sie führen zur

Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin. Die Klausel »Der Anstrich an Decken und Wänden hat in Weiß zu erfolgen« ist daher unwirksam.

Etwas anderes gilt für den Zustand bei Rückgabe der Wohnung. Der Vermieter hat ein Interesse daran, dass sie in hellen, neutralen Farben zurückgegeben wird. Daher sind Klauseln wie »die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen« nicht zu beanstanden, wenn sie sich allein auf den Zustand zum Mietende beziehen.

 
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