Verjährung von Ansprüchen

Welche Ansprüche von Mieter und Vermieter verjähren in welcher Zeit?

Gemäß §194 Abs. 1 BGB unterliegen Ansprüche der Verjährung. Nach Eintritt der Verjährung ist der Schuldner berechtigt, die Leistung zu verweigern. Die allgemeine Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Im Mietrecht gelten allerdings einige Besonderheiten.

Gemäß §548 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mieträume in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter die Mieträume zurückerhält. Die Bestimmung wird weit ausgelegt. Sie bezieht sich zum Beispiel auf Beseitigungsansprüche wegen nicht entfernter Mieteinbauten, Schadenersatzansprüche wegen der Unterlassung von Malerarbeiten oder Löcher im Parkett, aber auch auf Ansprüche aus positiver Vertragsverletzung.

BEISPIEL

Beim Auszug entfernt der Mieter seine Spülmaschine und schließt den Wasseranschluss nicht ordnungsgemäß ab. Durch das auslaufende Wasser kommt es in der darunterliegenden Wohnung zu einem erheblichen Wasserschaden Auch hier gilt die kurze Verjährung von sechs Monaten.

Verhandeln die Parteien nach Auszug über die Höhe des Schadenersatzanspruchs, ist während der Zeit der Verhandlung die Verjährung gehemmt, also gestoppt, diese Zeit zählt nicht mit. Die Verjährung wird ferner durch gerichtliche Geltendmachung gehemmt, also durch Erhebung einer Klage oder den Antrag auf Mahnbescheid.

Haben die Parteien im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter auf seine Kosten ein Bad einbaut, verjährt der Anspruch des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen in sechs Monaten. Dies gilt auch für den Anspruch auf Entfernung einer Einrichtung. Die Frist beginnt mit der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses, unabhängig vom Zeitpunkt der tatsächlichen Rückgabe.

Oer Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution verjährt in drei Jahren.

Ansprüche des Vermieters auf Mietzahlung oder auf Zahlung von Nutzungsentschädigung nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren ebenfalls in drei Jahren. Beispiel: Beendigung des Mietverhältnisses am 16.10.2018, Verjährungsbeginn am 31.12.2018, Verjährungseintritt am 31.12.2021.

Oer Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung während der Mietzeit ist unverjährbar. Oer Mieter kann also auch nach zehn Jahren, wenn er noch in der Wohnung wohnt, einen Mangel rügen.

 
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