Verwertungsrechte

Unter dem Begriff der Verwertungsrechte sind in diesem Zusammenhang nicht die urheberrechtlichen Verwertungsrechte, sondern die sachenrechtlichen Rechte Reallast, Grundpfandrecht sowie das Pfandrecht an beweglichen Sachen zu verstehen.

Unter einer Reallast (§ 1105) versteht man das Recht einer bestimmten Person, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu verlangen. Es kann sich dabei neben Geldleistungen auch um Dienstoder Sachleistungen handeln. Das Recht zur Nutzung eines Grundstücks ist damit allerdings nicht verbunden. Auf welche Weise der belastete Eigentümer die Leistungen erwirtschaftet, ist ihm überlassen. Ein häufiges Praxisbeispiel sind Eigentumsübertragungen an Grundstücken auf einen Nachfolger schon zu Lebzeiten des Übertragenden (sog. Altenteil). Dieser sichert sich hinsichtlich seiner wirtschaftlichen Alterssicherung durch Reallasten in Form

z. B. von Sachleistungen, monatlichen Versorgungsrenten und Pflegeleistungen ab. Bestellt werden kann eine Reallast entweder als übertragbares und vererbliches oder auch als unübertragbares und unvererbliches Recht.

In der Praxis wichtiger als die Reallast sind die Grundpfandrechte. Dazu zählen die Hypothek (§§ 1113 ff.), die Grundschuld (§§ 1191 ff.) und die Rentenschuld (§§ 1199 ff.). Diese werden häufig als Mittel zur Sicherung von Krediten eingesetzt. Hat sich die Bank beispielsweise auf ein Grundstück eines Kreditnehmers durch entsprechende Vereinbarung mit diesem eine Grundschuld eintragen lassen, kann die Bank darauf zurück greifen, wenn der Eigentümer seinen Verpflichtungen aus dem Kreditvertrag nicht mehr nachkommen kann, die Bank deshalb den Vertrag gekündigt hat, der Eigentümer aber den dann fälligen Gesamtkreditbetrag nicht mehr an die Bank zahlen kann. Die Bank kann dann aufgrund der Grundschuld das Grundstück durch Veranlassung der Zwangsversteigerung verwerten (§ 1147) oder eine Zwangsverwaltung anordnen lassen. Der (Netto-)Erlös aus einer Zwangsversteigerung bzw. die Erlöse aus einer Zwangsverwaltung kommen der Bank als Grundschuldgläubiger zugute. Es kann mehrere Grundschuldgläubiger geben. Hier zählt grundsätzlich die zeitliche Reihenfolge der Eintragungen. Ein Grundschuldgläubiger dritten Ranges kann beispielsweise trotz erfolgter Zwangsversteigerung leer ausgehen, wenn der Erlös nur dazu ausreicht, die beiden ranghöheren Grundschuldgläubiger oder gar nur den ersten zu befriedigen (=auszuzahlen). Die Grundschuld kann auch nach der Begleichung der zugrunde liegenden Kreditverbindlichkeiten ohne weiteres im Grundbuch bestehen bleiben. Solange die Grundschuld nicht valutiert ist, d. h. solange es keine zugrunde liegende Verbindlichkeit aus einem Kreditvertrag gibt, kann der Grundschuldgläubiger auch keine Verwertungsmaßnahmen ergreifen. Der Vorteil ist, dass der Eigentümer des Grundstücks schnell und unkompliziert wieder zu einem günstigen Kredit bei dieser Bank kommen kann, die zur Kreditsicherung wieder auf die bestehende Grundschuld zurückgreifen kann. Die Hypothek funktioniert im Grundsatz nach demselben Schema. Der Unterschied zur Grundschuld ist allerdings, dass die Hypothek zu der zugrunde liegenden Forderung akzessorisch ist. Das heißt, wenn die zugrunde liegende Forderung nicht mehr besteht, muss auch die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden.

 
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