Erwerbsrechte

Die in der Praxis wichtigsten Erwerbsrechte sind das Vorkaufsrecht sowie das Anwartschaftsrecht. Das Vorkaufsrecht gewährt dem Inhaber das Recht, dieses hinsichtlich einer Sache durch einseitige Erklärung auszuüben, auf die sich dieses Vorkaufsrecht bezieht, wenn die Sache an einen Dritten verkauft worden ist. Die Rechtsfolge ist, dass ein Vertrag zu gleichen Konditionen auch zwischen dem Verkäufer und dem Inhaber des Vorkaufsrechts zustande kommt. Ein solches Vorkaufsrecht kann schuldrechtlich oder sachenrechtlich bestehen. Das schuldrechtliche ist in § 469 geregelt, das sachenrechtliche in den §§ 1094 ff. Während sich das schuldrechtliche auf Vertrag gründet und seine Wirkungen nur im Verhältnis zwischen den Vertragsparteien entfaltet, lastet das sachenrechtliche (dingliche) Vorkaufsrecht auf einem Grundstück. Es gilt dann zulasten jedes Eigentümers dieses Grundstücks. Vorkaufsrechte können durch Vertrag und – beim dinglichen – durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch (§ 873) begründet werden. Das Gesetz sieht an mehreren Stellen aber auch gesetzliche Vorkaufsrechte vor. Beispielsweise ist der Mieter einer Wohnung gem. § 577 zur Ausübung eines Vorkaufsrechts berechtigt, wenn die von ihm gemietete Wohnung vom Vermieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und der Vermieter sie verkauft. Gemeinden haben im Regelfall ein gesetzliches Vorkaufsrecht an innerörtlichen Grundstücken zur Sicherung der Bauleitplanung.

Das Anwartschaftsrecht ist gesetzlich nicht definiert. In Anlehnung an die Rechtsprechung kann von einer Anwartschaft gesprochen werden, wenn der Inhaber bereits eine Vorstufe zu einer Rechtsposition erlangt hat, die man ihm nicht mehr durch einseitige Erklärung eines Dritten nehmen kann. Beispielsweise gewährt ein wirksam vereinbarter Eigentumsvorbehalt dem Käufer bereits ein Anwartschaftsrecht am Erwerb des Eigentums. Er muss nur noch den Kaufpreis begleichen, damit aus dem Anwartschaftsrecht das Vollrecht wird. Das Anwartschaftsrecht gewährt nach umstrittener Ansicht ein Recht zum Besitz im Sinne des § 986 sowie die Besitzschutzrechte nach §§ 858 ff. und 1007. Auch die Herausgabeansprüche der §§ 985, 1004 sind nach herrschender Meinung auf das Anwartschaftsrecht anwendbar. Die Übertragung eines Anwartschaftsrecht vollzieht sich nach den §§ 929 ff., einschließlich der Möglichkeit eines gutgläubigen Erwerbs.

1. Erläutern Sie den Unterschied zwischen Schuldrecht und Sachenrecht.

2. Benennen Sie fünf Sachenrechte.

3. Welches sind die Rechte des Besitzers bei rechtswidriger Entziehung des Besitzes?

4. Welche Voraussetzungen gelten bei der Übertragung von Eigentum an beweglichen Sachen?

5. Auf welche Weise kann eine Bank eine zu ihren Gunsten an einem Grundstück des Kunden eingetragene Grundschuld verwerten?