Aufgabe 3

Sachverhalt

Verbraucher V verkauft dem K (Betriebswirt/Bachelor of Arts) mit formwirksamem Vertrag ein Grundstück, auf dem sich ein 1696 errichtetes und unter Denkmalschutz stehendes Herrenhaus („Schloss G.“) steht. Das Gebäude ist zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ohne weiteres als Bauruine erkennbar. K hatte von einem solchen Anwesen aber schon immer geträumt. Er bezahlt den vereinbarten Kaufpreis von

120.000 € an den V.

Einen Monat später erfährt K, dass V das Grundstück zwei Jahre zuvor zu einem Preis von 10.000 € erworben hatte. Aus dem damaligen Kaufvertrag geht hervor, dass ein Sachverständiger des Restwerts des Gebäudes auf 1.500 € und die Instandsetzungskosten auf 600.000 € geschätzt hatte. Sanierungsmaßnahmen waren in den zwei Jahren von V nicht ergriffen worden. Darüber war bei den Kaufverhandlungen nicht gesprochen worden. K hatte aber auch nicht entsprechend nachgefragt. K fühlt sich „über den Tisch gezogen“ und möchte die „Bauruine“ nun nicht mehr haben. Er hatte ohnehin kein konkretes Nutzungskonzept für das Anwesen, im Übrigen fehlt es ihm an finanziellen Mitteln für einen Umbau.

Frage: Ist der zwischen V und K geschlossene Vertrag wirksam?

Lösungsvorschlag

(angelehnt an BGH, Urteil v. 23.6.2006 – V ZR 147/05)

1. Der zwischen V und K geschlossene Vertrag ist wirksam, wenn er formgerecht abgeschlossen wurde, mangels Vertragsauflösung oder Rücktritt noch immer besteht und keine Nichtigkeitsgründe vorliegen. Der formwirksame Vertragsabschluss ist laut Sachverhalt ohne weiteres zu bejahen.

2. Fraglich ist zunächst, ob der K den Vertrag wirksam angefochten hat. Voraussetzung hierfür ist das Vorliegen einer Anfechtungserklärung sowie eines Anfechtungsgrundes. Laut Sachverhalt fehlt es bereits an der ersten Voraussetzung. Darüber hinaus käme ein Anfechtungsgrund lediglich in Form der arglistigen Täuschung (§ 123) in Betracht. Dazu müsste der V dem K eine bestimmte Werthaltigkeit des Grundstücks wahrheitswidrig vorgetäuscht haben. Dafür ist im Sachverhalt nichts ersichtlich. K hat nicht einmal nach Grundstückswerten oder -schätzungen nachgefragt, so dass der V – zumindest als Verbraucher – auch keine besonderen Aufklärungspflichten hat. Insgesamt liegen die Voraussetzungen einer Anfechtung nicht vor.

3. Der Vertrag könnte allerdings wegen Verstoßes gegen die guten Sitten (§ 138), konkret wegen Wucher (§ 138 Abs. 2) nichtig sein.

a. Ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung liegt nach der Rechtsprechung vor, wenn der Kaufpreis den objektiven Verkehrswert des Grundstücks um mehr als das Doppelte übersteigt, was vorliegend ohne weiteren den Fall ist.

b. Fraglich ist, ob V die Unerfahrenheit, einen Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche des K ausgebeutet hat. Insbesondere käme hier ein „Mangel an Urteilsvermögen“ in Betracht. Ein solcher ist anzunehmen, wenn die Möglichkeit zu rationaler, reiflicher Überlegung und ausgewogener Entscheidung aufgrund geringen Bildungsgrades, Verständnisschwierigkeiten oder dergleichen derart eingeschränkt ist, dass die betreffenden Personen von Gesetzes wegen geschützt werden müssen.

c. Fakt ist im Sachverhalt einerseits, dass K für das Grundstück einen „Mondpreis“ bezahlt hat, welcher mit der Realität nichts zu tun hat. Wirtschaftlich gesehen ist das Geschäft unsinnig. Andererseits sind keine Anzeichen für erhebliche Beeinträchtigungen des K ersichtlich. Dem K muss, insbesondere als Inhaber eines HochschulAbschlusses, klar sein, worauf er sich einlässt. Wenn er es vor lauter Begeisterung unterlässt, sich Gedanken über den Preis oder die Nutzung des Grundstücks zu machen und wenn er trotz der formellen Hürden von Grundstückskaufverträgen einen solchen unterzeichnet, kann ihm daraus kein Mangel an Urteilsvermögen unterstellt werden. Demgemäß hat V auch keine solche Notsituation des K „ausgebeutet“. § 138 schützt nur vor untragbaren Ausbeutungen des vertraglich Stärkeren gegen den vertraglich Schwächeren, nicht vor allen möglichen wirtschaftlich unvernünftigen Geschäften.

d. Folglich ist der Vertrag nicht wegen Wucher gem. § 138 Abs. 2 nichtig. Ergebnis: Der zwischen V und K geschlossene Vertrag ist wirksam.

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